【問題】

    我公司現(xiàn)有一塊土地，分三期進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?，F(xiàn)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按三次進(jìn)行清算，但是此次開發(fā)區(qū)發(fā)改委的**只是按一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)，只是人為分為三部分開發(fā)（分三次辦理規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)）。請問分三次清算是否合理？假設(shè)按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算后，能否到最后合并起來后再繳納土地增值稅？

    【解答】

    《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

    開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

    根據(jù)上述規(guī)定，對分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算。企業(yè)分三期開發(fā)房地產(chǎn)，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)分三期進(jìn)行清算，不能合并一次進(jìn)行清算。

    《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）第三條規(guī)定，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

    對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

    對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。

    根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)按分三期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。各分期項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)對各項(xiàng)目進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。而不能各分期項(xiàng)目清算后，將三期合并確定多退少補(bǔ)稅款。