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不同計(jì)算方法及口徑的土地增值稅清算稅負(fù)分析(2)

時(shí)間:2013-06-04? 點(diǎn)擊: 次 來源:未知


  甲計(jì)算法:在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,先按房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額,然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬(wàn)元,應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為7065.01萬(wàn)元,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(1072.88+4187.07)×10%=526(萬(wàn)元),與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬(wàn)元,財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1051.99萬(wàn)元,增值額=4018.75-7065.01=-3046.26(萬(wàn)元),增值額為負(fù)數(shù),不用繳納土地增值稅。

  2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬(wàn)元,應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為6348.61萬(wàn)元,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額938.40萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用471.70萬(wàn)元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬(wàn)元,財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)943.42萬(wàn)元,增值額=3829.78-6348.61=-2518.83(萬(wàn)元),增值額為負(fù)數(shù),不用繳納土地增值稅。

  3.其他開發(fā)產(chǎn)品:轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬(wàn)元,應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為11307.92萬(wàn)元,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額1398.20萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.19萬(wàn)元,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用788.84萬(wàn)元,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1053.01萬(wàn)元,財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1577.68萬(wàn)元,增值額=18637.03-11307.92=7329.11(萬(wàn)元),增值率=7329.11÷11307.92=64.81%,應(yīng)繳土地增值稅=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(萬(wàn)元)。

  因此,采用甲計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅2366.24萬(wàn)元,已繳528.3萬(wàn)元,應(yīng)補(bǔ)1837.94萬(wàn)元,負(fù)擔(dān)率=2366.24÷26485.56=8.93%。

  乙計(jì)算法:在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額,然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬(wàn)元,占銷售收入總額的比率=4018.75÷26485.56=15.17%,應(yīng)計(jì)算的增值額=該項(xiàng)目土地增值總額×該類收入比率=1764.02×15.17%=267.60(萬(wàn)元),應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額=4018.75-267.60=3751.15(萬(wàn)元),增值率=267.60÷3751.15=7.12%,未超過20%,按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅”的規(guī)定,依法免繳土地增值稅。

  2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬(wàn)元,占銷售收入總額的比率=3829.78÷26485.56=14.46%,應(yīng)計(jì)算的增值額=1764.02×14.46%=255.08(萬(wàn)元),應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額=3829.78-255.08=3574.70(萬(wàn)元),增值率=255.08÷3574.70=7.14%,應(yīng)繳土地增值稅=76.52(萬(wàn)元)。

  3.其他開發(fā)產(chǎn)品:轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬(wàn)元,占銷售收入總額的比率=18637.03÷26485.56=70.37%,應(yīng)計(jì)算的增值額=1764.02×70.37%=1241.35(萬(wàn)元),應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額=18637.03-1241.35=17395.68(萬(wàn)元),增值率=1241.35÷17395.68=7.14%,應(yīng)繳土地增值稅=372.38(萬(wàn)元)。
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