土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。從公式可看見(jiàn)，納稅人合理合法地準(zhǔn)確歸集扣除項(xiàng)目金額是計(jì)算的關(guān)鍵。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程比較復(fù)雜，要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資等，期間需簽訂的合同種類也比較多，要做到合理合法地準(zhǔn)確歸集土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，筆者認(rèn)為，納稅人應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

　　會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理不一致的，以稅務(wù)規(guī)定為準(zhǔn)

　　《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法和會(huì)計(jì)核算軟件，應(yīng)當(dāng)報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。納稅人、扣繳義務(wù)人的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門有關(guān)稅收的規(guī)定抵觸的，依照國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門有關(guān)稅收的規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅款、代扣代繳和代收代繳稅款。《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條（六）規(guī)定，對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　扣除憑證要真實(shí)、合法、有效

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條（一）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條規(guī)定，（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＃ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

　　財(cái)稅無(wú)具體規(guī)定的項(xiàng)目可參照行業(yè)規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條（一）規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第一條規(guī)定，條例第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕141號(hào)）規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。

　　同時(shí)，提醒納稅人注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的扣除項(xiàng)目不符合規(guī)定的，可參照行業(yè)規(guī)定核定計(jì)算。