1、項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；

　　2、當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

　　3、企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

　　此外，企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

　　（三）適用條件的理解

　　29號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按規(guī)定的辦法進(jìn)行退稅，即適用的必要條件是注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損。

　　29號(hào)文第三條又規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。上述條款規(guī)定了兩種情況不適用本法：

　　第一，注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，也就是說(shuō)注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但其虧損與申請(qǐng)注銷的納稅人對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算而補(bǔ)繳繳納土地增值稅沒(méi)有關(guān)系，則不適用本法。

　　第二，盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，也就是說(shuō)由于土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但該虧損已經(jīng)被注銷之年應(yīng)納稅所得彌補(bǔ)，也不適用本法。

　　三、對(duì)注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損的理解

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第五十五條規(guī)定：企業(yè)在年度中間終止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)自實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日起六十日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并依法繳納企業(yè)所得稅。

　　因此注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可能存在兩種理解：第一，注銷當(dāng)年年初至實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日的企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損；第二，實(shí)際經(jīng)營(yíng)終止之日至企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記期間，就其清算所得所得匯算清繳。

　　筆者認(rèn)為傾向于第一種理解。企業(yè)清算期間，正常的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)一般都已停止，企業(yè)取得的所得已是非正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，但根據(jù)財(cái)稅[2009]60號(hào)明確規(guī)定，清算所得在計(jì)算應(yīng)納稅所得時(shí)，可以依法彌補(bǔ)以前年度虧損。同時(shí)，清算期出現(xiàn)的虧損也不存在以后年度的彌補(bǔ)問(wèn)題，也不需要確認(rèn)累計(jì)虧損，因此，企業(yè)在注銷之前的土地增值稅清算不會(huì)對(duì)清算期的虧損產(chǎn)生影響。