1.問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應(yīng)按視同銷(xiāo)售進(jìn)行處理？

    答：按照《實(shí)施條例》第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（房屋）抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)視同銷(xiāo)售。

    2.問(wèn)：我公司將自己開(kāi)發(fā)的商品房出租，是否要視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入？

    答：不是視同銷(xiāo)售，按照《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）第一條的規(guī)定，改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）不視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

    特別提示：事實(shí)上，這是新企業(yè)所得稅法的一項(xiàng)重大變化，企業(yè)將自產(chǎn)產(chǎn)品用于在建工程（固定資產(chǎn)），所得稅不再作為視同銷(xiāo)售。

    3.問(wèn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)了酒店，交給酒店管理公司來(lái)管理，并成立了獨(dú)立的法人單位，酒店是作銷(xiāo)售還是作投資？

    答：將自產(chǎn)產(chǎn)品用于投資屬于所得稅視同銷(xiāo)售，因此無(wú)論銷(xiāo)售，還是作為投資，均需要確認(rèn)銷(xiāo)售收入，繳納所得稅（包含土地增值稅）。

    特別提示：貴公司在建造酒店及運(yùn)營(yíng)酒店的事情上可以選擇先開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，再成立酒店公司；也可以選擇先成立公司，再開(kāi)發(fā)酒店。你們選擇了前者，這種選擇貴公司多繳稅是正常的。酒店應(yīng)該由其直接來(lái)建造，當(dāng)然，房地產(chǎn)公司也可以代建。

    4.問(wèn)：我公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，在某區(qū)拍得一塊土地，土地證辦理在我公司名下，現(xiàn)在我公司將以該土地投資到新成立的全資子公司，是否需要視同銷(xiāo)售繳納企業(yè)所得稅？

    答：是的，該行為屬于企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售，應(yīng)按視同銷(xiāo)售進(jìn)行納稅處理。

    特別提示：房地產(chǎn)公司土地投資不僅企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售，土地增值稅也要按視同銷(xiāo)售處理。

    5.問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位如何確認(rèn)收入？是按租金收入繳納企業(yè)所得稅嗎？

    答：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，稅法首先認(rèn)定是一種實(shí)質(zhì)上的長(zhǎng)期租賃合同，只不過(guò)這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為銷(xiāo)售使用權(quán)而非所有權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。而對(duì)超過(guò)20年的車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售這種特殊經(jīng)營(yíng)行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年”。

    對(duì)于車(chē)位銷(xiāo)售的企業(yè)所得稅問(wèn)題，由于租金收入按合同約定的日期作為收入的實(shí)現(xiàn)，所以收到的銷(xiāo)售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。