所得稅前不要重復扣除完工前的利息支出
　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除?！丁雌髽I(yè)會計準則第17號——借款費用〉應用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應計入財務費用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費用再從財務費用中重復稅前扣除。
　　舉例說明，A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年1月從某銀行取得3000萬元貸款用于宜居苑小區(qū)的開發(fā)，年利率5.31%，期限為1年。2008年10月31日，宜居苑小區(qū)全部竣工。據(jù)統(tǒng)計，截至2008年末，宜居苑小區(qū)累計完成銷售50%。則A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年企業(yè)所得稅前允許扣除的利息支出為92.925萬元。其中，屬于列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出＝3000×5.31%×10÷12÷2＝66.375（萬元）。屬于列入財務費用的利息＝3000×5.31%×2÷12＝26.55（萬元）。
　　完工前的利息支出不可在土地增值稅前重復扣除
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。而按照國稅發(fā)[2009]31號文件和《企業(yè)會計準則第17號——借款費用》文件規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應計入財務費用。納稅人在計算土地增值稅扣除項目時特別要注意，在房地產(chǎn)完工前已計入有關房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分已經(jīng)在“開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本”中，因此，這里所說的能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的財務費用中的利息支出，是指在房地產(chǎn)完工后計入財務費用的部分，不包括在房地產(chǎn)完工前已計入有關房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分。
　　土地增值稅前不能扣除非金融機構的借款利息
　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對這條規(guī)定，納稅人還應該特別注意財務費用中只有提供了金融機構證明的利息支出才允許土地增值稅前扣除。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構取得的借款利息，如果不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。但是，按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條（二）規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，企業(yè)所得稅前允許扣除。
　　另外，《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]第048號）第八條（二）規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。而《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條（一）規(guī)定，非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出，準予扣除。換句話說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人向金融企業(yè)借款的利息支出，即使是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，也準予企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。
　　仍以上例為例，A房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金緊張，用于宜居苑小區(qū)開發(fā)的貸款逾期2個月才歸還，銀行加息0.1%，據(jù)統(tǒng)計，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息累計為27.05萬元，則A房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算余下的宜居苑小區(qū)土地增值稅時，這部分利息不允許扣除，但可在企業(yè)所得稅前全額據(jù)實扣除。