（四）自用產(chǎn)品折舊扣除有限制

　　國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與《國稅發(fā)[2006]31號》的規(guī)定相比區(qū)別明顯，但對企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產(chǎn)”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。

　?。ㄎ澹┟鞔_了計稅成本對象的確定原則。

　　這是國稅發(fā)[2009]31號文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。需要注意的是，成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管看似沒有實質(zhì)內(nèi)容。

　?。┐_定了成本分配方法

　　國稅發(fā)[2009]31號文對于共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。此外，國稅發(fā)[2009]31號文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉成本核算的同仁多數(shù)知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是業(yè)內(nèi)人士值得深思的一個問題。

　?。ㄆ撸┲泵?ldquo;預(yù)提費用”

　　多少年以來，“預(yù)提費用”不論是對房地產(chǎn)企業(yè)工作的同仁而言，還是對從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的人士而言，都是一個難以解開的“結(jié)”，是個“言之不盡、揮之不去”的“老大難”問題，也是稅收征納雙方分岐嚴(yán)重的地方。

　　為此，國稅發(fā)[2009]31號文第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。其三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

　　同時，第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。”

　　筆者認(rèn)為，盡管按規(guī)定可以預(yù)提的費用范圍非常小，但這畢竟是國稅發(fā)[2009]31號文一個非常大的進步，體現(xiàn)了總局“與時俱進”、“實事求是”的理念，實乃可喜可賀之事。

　?。ò耍v史遺留問題的解決

　　國稅發(fā)[2009]31號文第三十八條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。”

　　眾所周知，新企業(yè)所得稅法自