2010年的兩會(huì)期間，房?jī)r(jià)過高問題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)：“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起，央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，令銀行的貸款空間更小，可獲房貸更少。2010年6月，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā)，加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看，無疑都是為了遏制房?jī)r(jià)，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，并不是一個(gè)利好消息。客觀來說，我國(guó)房?jī)r(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右，而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%—60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一，如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

　　一、土地增值稅稅收籌劃分析

　　土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益，把握好增值率的節(jié)點(diǎn)，降低增值額，達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

　?。ㄒ唬┰黾涌鄢?xiàng)目金額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中，一般都會(huì)有大量借款，利息支出不可避免。我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除：一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和（簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”）的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。

　　二、合理定價(jià)

　　根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候，就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

　　三、綜合應(yīng)用

　　以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，運(yùn)用上述節(jié)稅措施，合理節(jié)省土地增值稅。

　　華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中住宅樓為商品住房，精品樓為寫字樓，開發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1 000萬元，合計(jì)開發(fā)成本費(fèi)用為5 000萬元，如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元（當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%）。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3 269萬，寫字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢？