例2：甲房地產(chǎn)公司2005年8月開發(fā)另一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機構(gòu)證明。同例1一樣，如果不提供金融機構(gòu)證明，則該公司所能扣除費用的最高額為：(1000+1200)x 10%=220(萬元)；如果提供金融機構(gòu)證明，該公司所能扣除費用的最高額為：80+(1000十1200) x 5%=190(萬元)?？梢姡谶@種情況下，公司不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。

企業(yè)判斷是否提供金融機構(gòu)證明，關鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例。推算可知，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5％，則不提供證明比較有利。要注意的是，國稅發(fā)[2006] 87號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。即籌劃企業(yè)應注意提供有關合法有效憑證。

二、采取分散有關經(jīng)營收入的方法進行稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行稅收籌劃。

例3：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據(jù)相關稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。該房地產(chǎn)公司應該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為：600／400 x 100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，增值額超過扣除項目金額100%，末超過200%的，土地增值稅稅額；增值額x 50%-扣除項目金額x 15%。因此，應當繳納土地增值稅：600 x50%-400 x 15%=240(萬元)。應該繳納營業(yè)稅：1000 x5%=50(萬元)。應當繳納城市維護建設稅和教育費附加：50x10%=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：1000-400-240-50-5=305(萬元)。

如果進行稅收籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，即：第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400／300 x 100%=133%。應該繳納土地增值稅：400 x 50%-300 x 15%=155(萬元)；營業(yè)稅：700 x 596=35(萬元)；城市維護建設稅和教育費附加：35 x 10%=3.5(萬元)。裝修收入應當繳納營業(yè)稅：300 x 3%=9(萬元)；城市維護建設稅和教育費附加：9x10%=0.9(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為：700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6(萬元)。經(jīng)過稅收籌劃，企業(yè)可減輕稅收負擔91.6(396.6-305)萬元。