一、房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

解析：本條有兩點需要注意：

　　1．這里的注銷，是指以所得稅納稅人為單位，包括做為獨立納稅人管理的法人企業(yè)、不符合分支機構條件的分支機構、獨立納稅的項目部等等，向其企業(yè)所得稅主管機關申請注銷的情形。

實際征管過程中，很多房地產企業(yè)跨省、市、縣、區(qū)，甚至同一縣區(qū)內不同的項目，都可能被要求視同獨立納稅人，獨立就地繳納企業(yè)所得稅等各種稅費。公告條款中未說明是法人企業(yè)注銷，其實充分考慮到現(xiàn)實征管的情況，有得于征納雙方處理。

2，“注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損”是指只有注銷當年，稅務機關認可的“匯算清繳”出現(xiàn)虧損，才適用本公告。注銷當年匯算清繳”與清算期間所得稅計算是兩個階段，兩個概念。期間不同，結果是不同的。清算所得如出現(xiàn)虧損不適用本公告。

（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

解析：這里的銷售收入指的是清算時計算土地增值稅對應的收入，是實際發(fā)生的銷售收入。一般情況下不包括預收收入。
本條是對土地增值稅總額確定分攤辦法，根據(jù)配比原則，只有用計算土地增值稅的收入，來進行分攤，才能準確核算取得收入當期實際發(fā)生的土地增值稅。這樣操作對納稅人有利，而且稅務機關也易于掌握，同時也符合會計核算要求。

需要提醒注意土地增值稅對應收入與所得稅收入的差異：實際操作中，所得稅收入包括預收收入、營業(yè)外收入、租金收入等等。

（二）項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。

解析：29號公告主要解決房地產企業(yè)注銷期間虧損如何處理的問題。而不是解決清算土地增值稅年度嚴重虧損，到企業(yè)所得稅義務終止時，仍無法彌補的問題。