隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理作為其在消費(fèi)領(lǐng)域延續(xù)而壯大起來的新興行業(yè)，在現(xiàn)代社會中扮演的角色也越來越重要。隨著城市各類住宅地產(chǎn)物業(yè)管理覆蓋面的加大，更多的企事業(yè)單位、家庭和個人的生活都與物業(yè)管理密不可分，物業(yè)行業(yè)已成為社會各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)。本期《南京稅務(wù)》將重點(diǎn)介紹物業(yè)管理在稅收繳納中面臨的常見疑難問題。

　　營業(yè)稅“差額扣除”有限制

　　城郊某物業(yè)管理公司從開發(fā)商手里承租了一棟商務(wù)樓，按每月50萬元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取80萬元租金。因該公司會計(jì)錯誤地認(rèn)為其營業(yè)收入為與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)收入，按照30萬元作為營業(yè)計(jì)稅依據(jù)繳納了營業(yè)稅。稅務(wù)人員在得知情況后及時(shí)告知其關(guān)于物業(yè)公司差額納稅的規(guī)定，并要求其就該項(xiàng)業(yè)務(wù)補(bǔ)繳營業(yè)稅。

　　稅務(wù)人員解釋，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號)第三條第十九項(xiàng)的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。稅務(wù)人員指出，這里的代收水、電、燃?xì)?、房屋租金行為是指統(tǒng)一收取，統(tǒng)一支付給收費(fèi)單位的一種代收代繳行為，實(shí)際上屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營業(yè)稅，僅就其從中收取的手續(xù)費(fèi)征收營業(yè)稅，因此，該項(xiàng)代收費(fèi)用可以按實(shí)際發(fā)生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業(yè)公司從開發(fā)商手中承租房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)租給其他商戶，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”科目中的“租賃”業(yè)務(wù)，應(yīng)按照“租賃業(yè)”稅目全額計(jì)征營業(yè)稅。通過稅務(wù)人員的輔導(dǎo)，該物業(yè)公司最后補(bǔ)繳了營業(yè)稅及其附加共計(jì)28000元。

　　稅務(wù)人員提醒納稅人，物業(yè)管理單位不是所有的業(yè)務(wù)收入都可以差額納稅，應(yīng)區(qū)分不同種類業(yè)務(wù)收入，按營業(yè)稅相應(yīng)適用稅目稅率計(jì)算繳納營業(yè)稅。

　　“服務(wù)外包”應(yīng)全額繳稅

　　近日，南京某家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員李小姐到地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，原來該企業(yè)由于負(fù)責(zé)的物業(yè)小區(qū)較多，現(xiàn)有工作人員無法滿足物業(yè)服務(wù)的人員需要，準(zhǔn)備將部分小區(qū)的保潔衛(wèi)生等工作分包給其他專業(yè)的保潔公司完成，并從收取的物業(yè)管理費(fèi)中支付部分款項(xiàng)給其他專業(yè)保潔公司。那么物業(yè)公司能否按照扣除這一費(fèi)用后的余額差額繳納營業(yè)稅呢?

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)解釋說：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財(cái)稅〔2003〕16號)第三條第十九項(xiàng)的規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。

　　因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)外包保潔業(yè)務(wù)，由于不屬于上述文件規(guī)定的扣除項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照取得的物業(yè)費(fèi)收入全額繳納營業(yè)稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費(fèi)用。 審計(jì)服務(wù)

　　繳納社保才能減免稅

　　南京某物業(yè)公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住宅區(qū)的保安，根據(jù)國家鼓勵和推動就業(yè)出臺的多項(xiàng)促進(jìn)就業(yè)的優(yōu)惠政策，企業(yè)吸納的退役士兵，按規(guī)定繳納社保、到稅務(wù)局辦理相關(guān)備案手續(xù)后可享受稅收減免。該公司涉及職工繳納基本醫(yī)療保險(xiǎn)和基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，這兩塊保險(xiǎn)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底怎么算，又有什么區(qū)別呢?小李來到轄區(qū)地稅機(jī)關(guān)咨詢最新的社保費(fèi)繳費(fèi)政策，稅政法規(guī)科的小陳熱情接待了他，并詳細(xì)地介紹了目前社會保險(xiǎn)費(fèi)的相關(guān)政策。

　　稅務(wù)人員解釋：“基本養(yǎng)老保險(xiǎn)根據(jù)寧政發(fā)〔2009〕193號《南京市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)市級統(tǒng)籌實(shí)施意見》，市本級用人單位繳費(fèi)比例從2011年1月1日起調(diào)整為20%，根據(jù)江蘇省人民政府令第36號《江蘇省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)規(guī)定》，參保人員按照本人繳費(fèi)工資的8%繳費(fèi)，由用人單位代扣代繳。而基本醫(yī)療保險(xiǎn)與基本養(yǎng)老保險(xiǎn)相似但費(fèi)率有所差別，單位繳費(fèi)比例為9%，職工個人繳費(fèi)比例為2%.所以對于小李所在的物業(yè)公司，在計(jì)算基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)時(shí)要注意區(qū)分。”小李聽完豁然開朗，“過去一直沒弄明白社保費(fèi)的數(shù)字是怎么算出來的，這下全明白了，我們將按照規(guī)定足額繳納社保費(fèi)，并辦理稅收減免手續(xù)。”

　　裝稅控機(jī)可抵免稅款

　　南京某樓盤近期為小區(qū)廣大業(yè)主辦理了交房手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計(jì)老王來到地稅窗口購買地稅機(jī)打發(fā)票，為向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)做準(zhǔn)備，窗口工作人員很快辦理完成并將發(fā)票遞給老王，老王疑惑地問工作人員是不是忘記收錢了?工作人員微笑著向他做了解釋。

 　“根據(jù)《關(guān)于發(fā)布取消和免征部分行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》(財(cái)綜〔2012〕97號)的規(guī)定，自2013年1月1日起，稅務(wù)免征發(fā)票工本費(fèi)(包括普通發(fā)票工本費(fèi)和增值稅專用發(fā)票工本費(fèi))，因此，你們購買發(fā)票不用再像過去一樣支付工本費(fèi)了。”老王聽了后高興地說，“像我們這樣的大樓盤，一個月要開上萬份發(fā)票，現(xiàn)在不用交工本費(fèi)了，可以節(jié)約大量的成本了，看來我這個老會計(jì)也要不斷關(guān)注國家好的稅收政策啊!”

　　稅務(wù)人員還特別提醒老王，目前購置稅控收款機(jī)還有優(yōu)惠政策，根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于推廣應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的實(shí)施意見〉的通知》(蘇地稅函〔2012〕年309號)的規(guī)定，納稅人購置網(wǎng)絡(luò)稅控收款機(jī)的費(fèi)用，可以在申報(bào)繳納稅款時(shí)享受營業(yè)稅全額抵免。

　　“財(cái)政補(bǔ)貼”免稅有講究

　　近日，某物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員徐先生到地稅機(jī)關(guān)咨詢稅收政策，該企業(yè)由于招用大量的失業(yè)人員，取得了政府部門給予的“用工補(bǔ)貼”，問地稅機(jī)關(guān)“用工補(bǔ)貼”能否減免企業(yè)所得稅?

　　轄區(qū)地方稅務(wù)局的稅務(wù)人員結(jié)合物業(yè)企業(yè)的實(shí)際情況，對相關(guān)稅收政策進(jìn)行了講解。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅〔2011〕70號)第一條的規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;(二)財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

　　因此，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得的“用工補(bǔ)貼”等財(cái)政性資金，同時(shí)符合上述條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除;否則，應(yīng)當(dāng)依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。   物業(yè)公司審計(jì)