近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平和涉稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)卻亟待提高：一方面，少數(shù)企業(yè)家為追求高額回報(bào)，有意少繳或拖延繳納國(guó)家稅款，以求取得暫時(shí)性的效益最大化； 另一方面，部分財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力有限，甚至不了解房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)之后，在銷售之前是需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的。小小城鎮(zhèn)土地使用稅，能折射出企業(yè)自身存在的大問題，值得我們關(guān)注和深思。下面就針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的問題作一個(gè)政策解析。

　　一、  房地產(chǎn)企業(yè)是否是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

　　2006年12月31日國(guó)務(wù)院新修訂的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱"《土地使用稅暫行條例》"）自2007年1月1日起施行。

　　《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：第二條　在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

　　而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目土地基本都是坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地，因此依據(jù)《條例》第二條規(guī)定，可以判定房地產(chǎn)企業(yè)是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。

　　二、關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)原規(guī)定"是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。"這一規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地至自用、出租、出借、出售本企業(yè)建造的商品房期間是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅未作明確。

　　在2006年下發(fā)的《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）中給予了明確規(guī)定（同時(shí)將國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)原規(guī)定給予廢止）："二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定同時(shí)廢止。"對(duì)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題，國(guó)家稅務(wù)總局也明確公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第74號(hào)）如下："通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。"依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、關(guān)于納稅地點(diǎn)

　　《土地使用稅暫行條例》第十條規(guī)定："土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。"因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該向土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，即不能向房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管地稅局申報(bào)繳納，這一點(diǎn)一定要注意。

　　四、關(guān)于計(jì)稅依據(jù)的規(guī)定

　　《條例》第三條規(guī)定："土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

　　前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。"之前《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（[1988]國(guó)稅地字第15號(hào)） 對(duì)實(shí)際占用的土地面積也進(jìn)行了明確，即文件的第六條規(guī)定：" 六、關(guān)于納稅人實(shí)際占用的土地面積的確定納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。"此外，《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以土地使用證上確認(rèn)的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計(jì)稅依據(jù)，乘以當(dāng)?shù)卣?guī)定的每平方米年稅額，計(jì)算繳納。