房屋租賃是指在約定的時(shí)間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，并收取租金的一種契約形式。近些年來(lái)，許多人都把投資目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，投資購(gòu)房然后再租賃出去。這樣，既可獲得眼下穩(wěn)定的租金收益，又可獲得未來(lái)房產(chǎn)的增值收益，可謂是一舉兩得。那么，納稅人如何在依法納稅的前提下獲得更大的收益呢?下面，筆者擬結(jié)合幾起案例，談?wù)劮课葑赓U過(guò)程中的節(jié)稅技巧。
一、巧用稅率節(jié)稅
按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人出租房屋，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的按租金收入的12％繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人將居民住房出租，并且出租后房屋仍用于居住時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2000]125號(hào))的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4％的稅率征收。
案例一：王先生在某市繁華地段購(gòu)買(mǎi)了一套沿街房屋上下兩層出租給某公司。合同規(guī)定：每年租金為100000元。那么，按稅法有關(guān)規(guī)定，籌劃前王先生應(yīng)繳納房產(chǎn)稅100000x12％=12000(元)(不考慮其他稅費(fèi))。
實(shí)際上，承租方將王先生的房屋商、住合用，樓下作商店使用，樓上用于居住。在業(yè)內(nèi)人士的指點(diǎn)下，王先生做了如下處理：他和承租方簽訂了兩份房屋租賃合同，將樓上面積按每月2000元租給該公司居住使用；第二份合同將樓下房間作為經(jīng)營(yíng)使用，年租金76000元。這樣算來(lái)，雖然租金收入分兩部分合計(jì)仍為1 00000元。但納稅效果卻大不一樣。樓上住房每年的收入為24000元，房產(chǎn)稅按4％計(jì)算，每年僅需要繳納960元的房產(chǎn)稅，樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅為76000x12％=9120(元)，兩項(xiàng)合計(jì)納稅10080元。
籌劃后較籌劃前節(jié)稅：12000—10080=1920(元)(不考慮其他稅費(fèi))。
從以上計(jì)算過(guò)程中可以看出，出租房屋時(shí)，納稅人一定要區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，不可用全部居室作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所。而應(yīng)分別一部分作營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，另一部分作居室使用。這樣，納稅人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)的稅負(fù)會(huì)降低。
二、巧用費(fèi)用扣除節(jié)稅
在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2002]146號(hào))規(guī)定，依次扣除費(fèi)用的順序明確為：(1)財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅贊；(2)由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用；(3)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。其中，修繕費(fèi)用扣除依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《征收個(gè)人所得稅若干問(wèn)題的規(guī)定》(國(guó)稅發(fā)[1 994]089號(hào))規(guī)定：能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開(kāi)支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。因此，納稅人在出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分利用稅法上的這些規(guī)定，多扣除一些費(fèi)用，縮小稅基，減少納稅義務(wù)。尤其是當(dāng)納稅人的所得適用超額累進(jìn)稅率時(shí)，如果納稅人多扣除一些費(fèi)用，縮小了稅基，其所得適用的最高邊際稅率和實(shí)際稅負(fù)就可能下降。(注：自2001年1月1日起，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房取得的所得，暫減按1 O％的稅率征收個(gè)人所得稅)