方興地產(chǎn)（港交所代碼00817）于2011年6月2日發(fā)布公告稱，其全資附屬公司上海晨拓投資與寶鋼資源簽訂協(xié)議，同意以9.33億元人民幣向?qū)氫撡Y源出售上海晨拓置業(yè)（注：上海晨拓投資的全資子公司）的全部股份。同時根據(jù)債務(wù)清償協(xié)議，由寶鋼資源代為清償上海晨拓置業(yè)所欠上海晨拓投資和上海晨拓投資全資子公司北京凱晨置業(yè)全部債務(wù)，約人民幣6.09億元。上海晨拓置業(yè)的主要資產(chǎn)包括物業(yè)，為上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目1號樓，建筑面積21406.58平方米（由地下一層和地上七層組成）以及150個地下停車位。

　　該公告發(fā)布后，媒體對方興地產(chǎn)通過以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售上海港國際客運(yùn)中心商業(yè)配套項(xiàng)目1號樓將得以避稅約4億的事項(xiàng)作了報道。企業(yè)（均指法人企業(yè)）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)以及直接銷售不動產(chǎn)購銷雙方如何納稅，為什么前者可以避稅，而后者卻不行等問題引起了各界廣泛關(guān)注。對此，筆者以為，企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)，可能會節(jié)省一定的稅款，但對于購入方而言，其節(jié)稅收益可能是以其日后的應(yīng)繳納巨額稅費(fèi)為代價。結(jié)合現(xiàn)行稅法規(guī)定，分析如下。

　　企業(yè)銷售不動產(chǎn)的相關(guān)稅收政策

　　企業(yè)銷售不動產(chǎn)需以其收取的全部價款和價外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%。但是，企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以及銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定，企業(yè)以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價或者抵債時該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額，計(jì)繳營業(yè)稅。

　　企業(yè)還需以繳納的營業(yè)稅為依據(jù)計(jì)繳納城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等附加稅費(fèi)。

　　企業(yè)銷售不動產(chǎn)需按規(guī)定繳納土地增值稅，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，稅率為30%～60%.

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）文第三條規(guī)定：“對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。”和第四條規(guī)定：“對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。”以及《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號）規(guī)定，“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目中“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。企業(yè)銷售不動產(chǎn)簽訂的合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花，稅率為萬分之五。

　　企業(yè)銷售不動產(chǎn)取得的收入屬于轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售商品房取得的收入屬于銷售貨物取得的收入，該收入應(yīng)計(jì)入企業(yè)的收入總額，計(jì)繳企業(yè)所得稅；不動產(chǎn)的成本、銷售不動產(chǎn)發(fā)生的稅費(fèi)、費(fèi)用等支出可按規(guī)定在稅前扣除。若企業(yè)銷售不動產(chǎn)形成損失，企業(yè)應(yīng)按《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2011年第25號）規(guī)定，以清單申報方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報扣除。

　　企業(yè)取得的稅后利潤，按公司章程規(guī)定，經(jīng)股東會或股東大會作出利潤分配決定。對企業(yè)股東而言，除其連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足12個月外，其取得的股息、紅利等權(quán)益性投資收益屬于免稅收入。對個人股東而言，除外籍個人從外商投資企業(yè)取得的股息、紅利所得免征個人所得稅外，其取得的股息、紅利所得應(yīng)由企業(yè)代扣代繳個人所得稅。

　　一般地，企業(yè)銷售不動產(chǎn)將涉及營業(yè)稅，城建稅等附加稅費(fèi)，土地增值稅，印花稅，企業(yè)所得稅。企業(yè)繳納所得稅后，向股東分配稅后利潤時，企業(yè)股東取得的股息、紅利一般屬于免稅收入；除符合規(guī)定的外籍個人股東外，個人股東應(yīng)繳納個人所得稅。

　　對于企業(yè)購買方而言，其與銷售方簽訂的合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，其取得不動產(chǎn)權(quán)屬，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

　　購買方取得不動產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為取得該不動產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的支出。購買方持有該不動產(chǎn)期間，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅。土地使用稅以占地面稅為依據(jù)計(jì)算；房產(chǎn)自用以房產(chǎn)原值為依據(jù)計(jì)算房產(chǎn)稅時，應(yīng)以購買價為基礎(chǔ)確定。與銷售方相比，購買方繳納的土地使用稅不變，房產(chǎn)自用的，繳納的房產(chǎn)稅將增加。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式銷售不動產(chǎn)購入方有風(fēng)險

　　《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）

　　規(guī)定：“對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。”，企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)不涉及營業(yè)稅。但是因股票屬于金融資產(chǎn)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股票根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，應(yīng)以股票賣出價減去買入價的余額為依據(jù)計(jì)繳納營業(yè)稅，稅率為5%；根據(jù)《關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓股票免征營業(yè)稅。

　　企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按萬分之五稅率貼花。但是，對于通過A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)按千分之一的稅率繳納證券（股票）交易印花稅。

　　企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的收入屬于轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，應(yīng)計(jì)入企業(yè)收入總額計(jì)繳企業(yè)所得稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。股權(quán)的成本、費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓股權(quán)發(fā)生的稅費(fèi)可按規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)發(fā)生的損失，應(yīng)以清單申報方式向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報扣除。

　　個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的所得，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”該文是國家稅務(wù)總局對廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局的回復(fù)。參照該文件精神，企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為應(yīng)繳納土地增值稅。

　　上海晨拓投資公司將其持有全資子公司上海晨拓置業(yè)公司的股權(quán)，全部轉(zhuǎn)讓給寶鋼資源，同時上海晨拓置業(yè)公司的主要資產(chǎn)為物業(yè)。按國稅函[2000]687號文的規(guī)定，應(yīng)繳納土地增值稅。

　　國稅函[2000]687號文只對請示稅務(wù)機(jī)關(guān)所請示的事項(xiàng)具有法律效力，其他稅務(wù)機(jī)關(guān)遇到性質(zhì)相同的事項(xiàng)可以選擇參照執(zhí)行。我們注意到，按國稅函[2000]687號文沒有規(guī)定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算土地增值稅。在實(shí)踐中，一般無法執(zhí)行。土地增值稅屬于地方稅種，若上海市地方稅務(wù)局參照國稅函[2000]687號文規(guī)定并提供具體算法，則上海晨拓置業(yè)將繳納土地增值稅。

　　綜上所述，企業(yè)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷售不動產(chǎn)，將涉及印花稅、企業(yè)所得稅、有可能涉及營業(yè)稅和土地增值稅。

　　對于購入股權(quán)的企業(yè)而言，其簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花。但是，對于通過A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)受讓方而言，不需繳納印花稅。

　　企業(yè)購入股權(quán)的成本按如下方式確定：通過支付現(xiàn)金方式取得的投資資產(chǎn)，以購買價款為成本；通過支付現(xiàn)金以外的方式取得的投資資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為成本。

　　被轉(zhuǎn)讓股權(quán)方（即被投資企業(yè)）僅是股東發(fā)生變化，屬于法律形式的簡單變化，涉及工商變更、稅務(wù)登記變更等，除另有規(guī)定外，其納稅事項(xiàng)由變更后的企業(yè)承繼。股東變更后，被投資企業(yè)的不動產(chǎn)等資產(chǎn)的成本不變。被投資企業(yè)股東變更后，其土地占地面積不發(fā)生變化，繳納的土地使用稅不變；以房產(chǎn)原值為依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅時，除發(fā)生房產(chǎn)改擴(kuò)建外，繳納的房產(chǎn)稅不變。

　　上海晨拓投資公司將持有的上海晨拓置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給寶鋼資源，上海晨拓置業(yè)的股東由上海晨拓投資變更為寶鋼資源。

　　需要注意的是，受讓人受讓企業(yè)股權(quán)，應(yīng)對擬投資企業(yè)的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營情況有清楚的了解，以減少受讓股權(quán)后的不確定性風(fēng)險。

　　實(shí)例解析

　　例如，A公司全資子公司B公司的資產(chǎn)僅為房地產(chǎn)，所得稅稅率25%（假定所述企業(yè)所得稅稅率均為25%）。該房地產(chǎn)成本為1000萬元（2010年1月購入，不考慮契稅和折舊），市場價為2000萬元；B公司無負(fù)債，所有者權(quán)益為1000萬元，注冊資金為800萬元（A公司設(shè)立B公司時的投入資本，附加稅費(fèi)、印花稅怱略不計(jì)），A公司持有B公司股權(quán)的市價也為2000萬元。

　　方式一：2011年10月B公司以2000萬元直接向C公司（C公司為D公司的全資子公司）銷售房產(chǎn)。

　　1、銷售方B公司共應(yīng)納稅499.38萬元，計(jì)算如下：

　　B公司應(yīng)繳納營業(yè)稅= （2000－1000）×5%=50（萬元）。

　　B公司應(yīng)繳納土地增值稅（假定以發(fā)票為依據(jù)計(jì)算）：

　　扣除項(xiàng)目金額= 1000×（1+2×5%）+50=1150（萬元）（注：B公司2010年1月取得購房發(fā)票，到2011年10月出售時止，持有時間為一年又九個月）。

　　增值額=2000－1150=850（萬元）。

　　增值率=850÷1150=73.9%>50%.

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％=850×40%－1150×5%=282.5（萬元）

　　B公司銷售不動產(chǎn)所得=2000－1000－50－282.5=667.5（萬元）。

　　2011年度B公司僅發(fā)生此筆收支，應(yīng)繳納所得稅：667.5×25%=166.88（萬元）。

　　B公司共應(yīng)繳納稅費(fèi)：

　　50+282.5+166.88=499.38（萬元）。

　　2、購買方C公司應(yīng)納稅60萬元，計(jì)算如下：

　　購入方C公司取得房產(chǎn)的購入價為2000萬元。

　　C公司應(yīng)繳納契稅（假定稅率為3%）：2000×3%=60萬元，該不動產(chǎn)的歷史成本為2060萬元。

　　C公司持有該不動產(chǎn)時，以2060萬元為依據(jù)，按規(guī)定計(jì)算的折舊可在稅前扣除。若C公司再銷售該不動產(chǎn)時，可扣除2000萬元的差額計(jì)繳營業(yè)稅；按購房發(fā)票為依據(jù)計(jì)算土地增值稅時，可以2000萬元為基礎(chǔ)確定扣除項(xiàng)目金額。C公司應(yīng)以該房產(chǎn)的占地面積為依據(jù)計(jì)繳土地使用稅；自用該房產(chǎn)時，應(yīng)以2060萬元為依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。與B公司持有房產(chǎn)相比，C公司繳納的土地使用稅與原B公司繳納的相同，繳納房產(chǎn)稅將增加。

　　購銷雙方共需繳納稅費(fèi)：499.38+60=559.38（萬元）。

　　方式二：2011年10月，A公司將持有B公司的股權(quán)以2000萬元轉(zhuǎn)讓給D公司，在該月B公司已辦理完股權(quán)變更手續(xù)。

　　1、轉(zhuǎn)讓方A公司涉稅

　　A公司應(yīng)確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得：2000－800=1200（萬元）

　　A公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅：1200×25%=300萬元（假設(shè)印花稅怱略不計(jì)，不考慮國稅函[2000]687號文土地增值稅的影響，A公司納稅年度內(nèi)僅發(fā)生該筆業(yè)務(wù)且不發(fā)生其他支出）

　　2、受讓方D公司涉稅

　　對D公司而言，其取得B公司股權(quán)的投資成本為2000萬元。B公司只涉及股東的變化，其房地產(chǎn)的成本不發(fā)生改變。

　　購銷雙方共應(yīng)繳納稅費(fèi)300萬元。

　　可見，由母公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式達(dá)到不動產(chǎn)間接銷售（即方式二）與子公司間直接銷售不動產(chǎn)（即方式一）相比，將少繳稅費(fèi)559.38－300=259.38萬元。其中，銷售方少繳199.38萬元，購入方少繳納60萬元。

　　D公司受讓B公司股權(quán)后，B公司的房地產(chǎn)成本不發(fā)生改變。日后B公司轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)時，僅能扣除1000萬元的差額計(jì)繳營業(yè)稅；按購房發(fā)票為依據(jù)計(jì)算土地增值稅時，應(yīng)以1000萬為基礎(chǔ)確定扣除項(xiàng)目金額。

　　例如：2012年11月，B公司以市價3000萬元銷售該不動產(chǎn)，則：

　　B公司應(yīng)納營業(yè)稅：（3000－1000）×5%=100（萬元）。

　　B公司應(yīng)納土地增值稅（假定以發(fā)票為依據(jù)計(jì)算）：

　　扣除項(xiàng)目金額=1000×（1+3×5%）+100=1250萬元（注：B公司2010年1月取得購房發(fā)票，到2012年11月出售時止，持有時間為二年又九個月）

　　增值額=3000－1250=1750（萬元）

　　增值率=1750÷1250=140%>100%

　　土地增值稅=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％=1750×50%－1250×15%=687.5（萬元）

　　B公司轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所得：

　　3000－1000－100－687.5=1212.5（萬元）。

　　例如：2012年11月，C公司以市價3000萬元銷售該不動產(chǎn)，則：

　　C公司應(yīng)繳納營業(yè)稅：（3000－2000）×5%=50（萬元）。

　　C公司應(yīng)繳納土地增值稅（假定以發(fā)票為依據(jù)計(jì)算）：

　　扣除項(xiàng)目金額=2000×（1+1×5%）+50+60=2210萬（注：c公司2011年10月取得購房發(fā)票，到2012年11月出售時止，持有時間為一年）

　　增值額=3000－2210=790（萬元）

　　增值率=790/2210=35.7%<50%

　　應(yīng)納土地增值稅=增值額×30％=790×30%=237（萬元）

　　C公司銷售不動產(chǎn)所得為：3000－2060－50－237=653（萬元）

　　可見，B公司將比C公司多繳納營業(yè)稅50（100－50）萬元，多繳納土地增值稅450.5（687.5－237）萬元。

　　結(jié)論

　　由母公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接銷售子公司的不動產(chǎn)，對購銷雙方都具有節(jié)稅收益。但對于購入方而言，其節(jié)稅收益可能是以其日后的應(yīng)繳納巨額稅費(fèi)為代價。因?yàn)閷τ谧庸径?，其不動產(chǎn)成本不發(fā)生改變，在日后再出售的時候就要繳納較多的稅費(fèi)。因此，提醒企業(yè)，如果采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式購買不動產(chǎn)，購買方一方面應(yīng)對被購買企業(yè)做好充分的前期調(diào)查及相關(guān)評估工作，同時還需測算購買后對企業(yè)日后稅收負(fù)擔(dān)的影響，以免得不償失。