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土地增值稅的涉稅疑難問(wèn)題處理(6)

時(shí)間:2011-09-19? 點(diǎn)擊: 次 來(lái)源:未知

  20、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除(企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除?項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清,如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用總額低于10%,如何扣除?)?

  《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]第006號(hào))第七條第三款規(guī)定:財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)區(qū)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息,無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明,利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

  21、納稅人購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅,如何扣除?

  《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))第二條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

  從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅,按財(cái)務(wù)制定計(jì)入有關(guān)的成本,可以作為計(jì)算加計(jì)扣除金額的基數(shù)。、

  22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目?

  企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等,其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出,企業(yè)發(fā)生的上述支出時(shí),借記‘營(yíng)業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定,違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

  23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一幢綜合樓,1-4層是商業(yè)用房,5-20層是住宅,現(xiàn)在進(jìn)行土地增值稅清算,經(jīng)計(jì)算,住宅為負(fù)增值,商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值?

  《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定,土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算;財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))十三條規(guī)定,對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額(財(cái)稅[2006]21號(hào)及[國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文對(duì)此也有規(guī)定),不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。

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