國(guó)稅函[2010]220號(hào)文（以下簡(jiǎn)稱(chēng)220號(hào)文）第三條規(guī)定：

　　“（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’與‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本’金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

　　相關(guān)話(huà)題——國(guó)稅函[2010]220號(hào)文件學(xué)習(xí)體會(huì)：合理與不合理并存

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　　全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。”

　　針對(duì)上述規(guī)定，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的政策要點(diǎn)有：

　　第一，文件中規(guī)定稅前扣除的金融機(jī)構(gòu)利息費(fèi)用不能超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率，那么，何為“同類(lèi)同期貸款利率”呢？“同類(lèi)同期貸款利率”是否是基準(zhǔn)利率呢？早在原國(guó)稅函[2003]1114號(hào)文（注：當(dāng)時(shí)是針對(duì)企業(yè)所得稅稅前扣除的）中即已指出：“按照中國(guó)人民銀行規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)貸款利率包括基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率，因此，金融機(jī)構(gòu)同類(lèi)同期貸款利率包括中國(guó)人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率和浮動(dòng)利率。”從2004年10月29日起，中國(guó)人民銀行決定進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，所以，“同類(lèi)同期貸款利率”并非等于基準(zhǔn)利率。在當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的大背景下，不排除開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)融通資金的利率顯著偏高，而國(guó)家對(duì)浮動(dòng)利率又未設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和上限，故而在實(shí)務(wù)操作中，如何把握“同類(lèi)同期貸款利率”，需要關(guān)注主管稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行政策的口徑。

　　第二，220號(hào)文前面規(guī)定的扣除比例都是5%“以?xún)?nèi)”或者10%“以?xún)?nèi)”，故后文中才又要求“上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意所在省份規(guī)定的具體扣除比例。

　　第三，在目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金全部來(lái)源于非金融機(jī)構(gòu)借款的，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增值稅清算時(shí)只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以?xún)?nèi)扣除，可能導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用超限額的問(wèn)題，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題。