玖玖资源站亚洲最大的网站,国产精品久久久久久久久岛,黑人玩弄漂亮少妇高潮大叫,国产精品区一区二区三在线播放

聯(lián)系京審
  業(yè)務(wù)咨詢:010-82672400
  投訴建議:13701000699
  E-mail: lzm@cpa800.com
您現(xiàn)在的位置:京審首頁 > 房地產(chǎn)企業(yè) > 常見問題 >

房地產(chǎn)企業(yè)土地成本核算方法

時(shí)間:2010-02-15? 點(diǎn)擊: 次 來源:京審會(huì)計(jì)師事務(wù)所

國(guó)家稅務(wù)總局于2009年3月印發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))對(duì)土地成本的分配作了如下規(guī)定:土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先整。在實(shí)際工作中,一次性取得土地并開發(fā)房地產(chǎn)時(shí),不存在土地成本分配問題,但一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)時(shí),土地成本如何在各期分配問題較多。故本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的土地成本分配問題作一探討。
房地產(chǎn)企業(yè)在一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的過程中會(huì)出現(xiàn)以下三種情況:
情況一:分期項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積相同,最終整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。
情況二:分期項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符,但這只是各期開發(fā)樓宇間的局部調(diào)整,待全部項(xiàng)目完工后,實(shí)際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和相同。這樣的差異可定義為時(shí)間性差異。
情況三:分期項(xiàng)目實(shí)際建筑面積與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積不相符。少建或多建面積不能在未建項(xiàng)目中補(bǔ)建或少建,待全部項(xiàng)目完工后,實(shí)際建筑面積之和與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑面積之和不相符,這樣的差異可定義為永久性差異。
一、土地成本分配的方法
公共用地不需分配土地成本。公共用地主要包括小區(qū)中的戶外休閑場(chǎng)所、假山湖泊、景觀水道等用地和不可出售建筑物用地。公共用地是為全體小區(qū)業(yè)主共有或服務(wù)的,其土地成本最終要分配到可售建筑面積土地成本之中。如果分配公共用地土地成本,必然存在二次分配問題,因此公共用地不需分配土地成本。根據(jù)以上三種情況合理分配土地成本,應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基本要求及稅法的基本原則分兩大類六種方法進(jìn)行土地成本的分配:
第一大類,按各期占用土地面積分?jǐn)偂S腥N方法可供選擇:①以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算建筑面積容積率,按各期規(guī)劃建筑面積和建筑面積容積率計(jì)算各期占用的土地面積,依此分配各期土地成本;②以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算建筑面積容積率,按各期實(shí)際建筑面積和建筑面積容積率計(jì)算各期占用的土地面積,依此分配各期土地成本;③以分期實(shí)際的建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之和計(jì)算建筑面積容積率,按建筑面積容積率計(jì)算各期占用的土地面積,依此分配各期土地成本。
第二大類,按各期建筑面積分?jǐn)偂S腥N方法可供選擇:①以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本,按各期規(guī)劃建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本;②以全部規(guī)劃建筑面積計(jì)算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本,按各期實(shí)際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本;③以各期實(shí)際建筑面積與未建樓宇的規(guī)劃建筑面積之差計(jì)算每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本,按各期實(shí)際建筑面積與每平方米建筑面積承擔(dān)的土地成本分配各期土地成本。
二、土地成本分配方法的運(yùn)用
例:某樓盤規(guī)劃占用土地面積15萬平方米,實(shí)際占用土地面積15萬平方米,規(guī)劃總建筑面積24.5萬平方米。其中,可出售房屋包括住宅樓、商住樓、商業(yè)樓、寫字樓等,規(guī)劃總建筑面積23.977 8萬平方米;不可出售房屋包括垃圾站、幼兒園、物業(yè)辦公樓、公用車庫等,規(guī)劃總建筑面積o.523 3萬平方米。土地整體預(yù)算成本為9 858方元,每平方米土面積發(fā)生的費(fèi)用為o.065 72萬元,共建45棟樓,需分五期開發(fā)建設(shè)。一期規(guī)劃建12棟住宅樓,規(guī)劃建筑面積8.295 7萬平方米,全部為可售商品用房。一期現(xiàn)已竣工,并取得房管部門的測(cè)量報(bào)告,測(cè)量得出實(shí)際建筑面積7.584 9萬平方米,全部為可售商品用房。
1.按各期占用土地面積分?jǐn)?。方法一:①?xiàng)目全部可售建筑面積容積率=項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積÷項(xiàng)目全部實(shí)際占用土地面積=23.977 8+15=1.598 52;②一期占用的土地面積=一期規(guī)劃建筑面積÷項(xiàng)目全部可售建筑面積容積率=82 957+1.598 52=51 896.13(平方米);③一期分配的土地成本=一期占用的土地面積×每平方米土地面積發(fā)生的費(fèi)用=51 896.13xO.065 72=3 410.61(萬元)。
方法二:①項(xiàng)目全部可售建筑面積容積率=23.977 8-15=1.598 52;②一期占用的土地面積=一期實(shí)際建筑面積÷項(xiàng)目全部可售建筑面積容積率=75 849+1.598 52=47 449.52(平方米);③一期分配的土地成本=一期占用的土地面積×每平方米土地面積發(fā)生的費(fèi)用=47 449.52xO.065 72=3 118.38(萬元)。
方法三:①項(xiàng)目全部可售建筑面積=項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積一一期規(guī)劃建筑面積+一期實(shí)際建筑面積=23.977 8-8.295 7+7.594 9=23.267(萬平方米);②項(xiàng)目全部可售建筑面積容積率=23.267+15=1.551 13;③一期占用的土地面積=一期實(shí)際建筑面積÷項(xiàng)目全部可售建筑面積容積率=75 849+1.551 13=48 899.19(平方米);④一期分配的土地成本=一期占用的土地面積×每平方米土地面積發(fā)生的費(fèi)用=48 899.19xO.065 72=3 213.65(萬元)。
2.按各期建筑面積分?jǐn)偂7椒ㄒ唬孩夙?xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=土地整體預(yù)算成本÷項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積=9 858+23.977 8=411.13(元);②一期分配的土地成本=一期可出售房屋規(guī)劃建筑面積×項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=8.295 7x411.13=3 410.61(萬元)。
方法二:①項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=土地整體預(yù)算成本÷項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積=9 858-23.977 8=411.13(元);②一期分配的土地成本=一期可出售房屋實(shí)際建筑面積×項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=7.584 9x411.13=3 118.38(萬元)。
方法三:①項(xiàng)目全部可售建筑面積=項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積一一期可出售房屋規(guī)劃建筑面積+一期可出售房屋實(shí)際建筑面積=23.977 8-8.295 7+7.584 9=23.267(萬平方米);②項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=土地整體預(yù)算成本÷項(xiàng)目全部可售建筑面積=9 858÷23.267=423.69(元);③一期分配的土地成本=一期可出售房屋實(shí)際建筑面積X項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建筑面積每平方米土地成本=7.584 9x423.69=3 213.65(萬元)。

在線客服系統(tǒng)
在線客服系統(tǒng)
毛片A级毛片免费播放| 国产精品久久毛片| 亚欧美日韩香蕉在线播放视频| 亚洲精品无码久久毛片| 毛茸茸的中国女bbw| 亚洲不卡无码AV中文字幕| 性饥渴艳妇性色生活片在线播放| 精品国色天香一卡2卡3卡| 少妇和邻居做不戴套视频| 粗一硬一长一进一爽一A级| 成人精品综合免费视频| 国产精品天堂avav在线| 性色AV一区二区三区天美传媒| 国产VA免费精品高清在线观看| 99蜜桃在线观看免费视频网站| 99久久久精品免费观看国产| 老司机67194精品线观看| 在线天堂资源WWW在线中文| 国产欧美日韩VA另类影音先锋| 特级欧美插插插插插bbbbb| 人妻体内射精一区二区三区| 人妻熟妇乱又伦精品无码专区| 一区二区三区日本久久九| 国产精品日日摸夜夜添夜夜添2021| 日本丰满大屁股少妇| 人妻人人澡人人添人人爽| 中文字幕亚洲精品乱码| 久久中文精品无码中文字幕下载| 男人勃起又大又硬图片| 国产揄拍国产精品| 亚洲精品一卡二卡三卡四卡2021| 全黄性性激高免费视频| A级毛片100部免费看| 亚洲午夜无码久久久久蜜臀AV| 五十路熟妇亲子交尾| 国产成人无码AV片在线观看| 国产二级一片内射视频播放| 亚洲AV综合色区无码一区| 国产偷窥真人视频在线观看| 无码福利写真片在线播放| 18禁美女裸身无遮挡免费网站|