三、土地成本分配方法的比較
1．共同點(diǎn)。①所取資料均是政府規(guī)劃部門和房管部門的行政許可文書(shū)，土地整體預(yù)算成本也是已發(fā)生或取得土地必須履約的經(jīng)濟(jì)合同及行政法規(guī)規(guī)定必須繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)；②兩大類六種方法計(jì)算結(jié)果倆倆相等，說(shuō)明不論是采取占用土地面積，還是采用建築面積分配各期土地成本，其計(jì)算結(jié)果都是相等的。
2．不同點(diǎn)。在分期開(kāi)發(fā)情況下，各期均按規(guī)劃建築面積分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本爲(wèi)3 410．61萬(wàn)元；各期按實(shí)際建築面積，未開(kāi)工項(xiàng)目以項(xiàng)目全部可出售房屋規(guī)劃建築面積減去實(shí)際建築面積的差異數(shù)分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本爲(wèi)3 1 18．38萬(wàn)元，比前一種方法少分配292．23萬(wàn)元；一期已竣工項(xiàng)目以實(shí)際建築面積，未竣工項(xiàng)目按未竣工樓宇規(guī)劃建築面積分配土地成本時(shí)，一期分配的土地成本爲(wèi)3 213．65萬(wàn)元，比第一種方法少分配196．96萬(wàn)元，比第二種方法多分配95．27萬(wàn)元。這說(shuō)明取值不同，分配結(jié)果差異較大。
四、土地成本分配方法運(yùn)用的原則
財(cái)務(wù)人員在運(yùn)用各種方法對(duì)土地成本進(jìn)行分配時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1．遵循會(huì)計(jì)的一緻性原則。一個(gè)企業(yè)隻能采用一種方法，而不是一個(gè)項(xiàng)目采用一種方法。
2．遵循會(huì)計(jì)的實(shí)質(zhì)重于形式原則。第一種方法已竣工項(xiàng)目按規(guī)劃建築面積分?jǐn)?，雖然是依據(jù)規(guī)劃部門規(guī)劃方案分?jǐn)?，但已有房管部門的測(cè)量報(bào)告，其分配的準(zhǔn)確性是後者大于前者，第三種方法雖然依據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃方案和房管部門的測(cè)量報(bào)告，但未建部分面積不確定。筆者認(rèn)爲(wèi)第二種方法更具操作性，因爲(wèi)企業(yè)前期實(shí)際建築面積雖然與規(guī)劃建築面積有差異，但最終還是圍繞總規(guī)劃建築面積波動(dòng)。
3．分配土地成本的土地面積應(yīng)與需提取土地使用稅的土地面積相一緻。由于已竣工項(xiàng)目占用的土地使用權(quán)所繳納的土地使用稅不再由已竣工項(xiàng)目承擔(dān)，而應(yīng)由已竣工可出售房屋承擔(dān)，成本承擔(dān)的對(duì)象已發(fā)生變化。同時(shí)已竣工項(xiàng)目已具備出售條件，出售房屋時(shí)，其所屬的土地使用權(quán)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)承擔(dān)的土地使用稅義務(wù)滅失，因此企業(yè)必須劃清各期占用的土地面積及各套房屋占用的土地面積，以便于土地使用稅提取和終止的會(huì)計(jì)核算。企業(yè)按占用土地面積分配土地成本，能夠使分配土地成本使用的土地面積與計(jì)算土地使用稅的土地面積相一緻。
4．土地成本分配的結(jié)果應(yīng)滿足土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)算的要求。不論采取哪一種分配方法，最終都要按實(shí)際建築面積進(jìn)行調(diào)整。采取已竣工項(xiàng)目實(shí)際建築面積替換已竣工項(xiàng)目規(guī)劃建築面積，使實(shí)際建築面積與規(guī)劃建築面積的差異實(shí)現(xiàn)分期調(diào)整，可減少項(xiàng)目全部竣工後調(diào)整幅度過(guò)大的問(wèn)題。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定：對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目爲(wèi)單位清算。經(jīng)土地部門批準(zhǔn)成片承受土地，由于企業(yè)有計(jì)劃的對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期分批進(jìn)行，先後進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段的，以分期項(xiàng)目爲(wèi)清算單位。屬于多個(gè)房地産項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建築面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。同時(shí)由于有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨期很長(zhǎng)，土地成本分配的正確性給每年所得稅的彙算清繳也帶來(lái)諸多問(wèn)題，所以土地成本應(yīng)以實(shí)際建築面積分配，項(xiàng)目全部完工後，調(diào)整幅度會(huì)較小，這有利于提高企業(yè)核算的準(zhǔn)確性，并降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。不可出售建築物的土地成本攤銷也可采取上述辦法進(jìn)行分配。