筆者在多年的稅收工作實踐中發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)企業(yè)通過各種手段偷稅的問題確實在一定范圍內存在，但有很多案件是因為企業(yè)對政策的不理解或理解有偏差而導致少繳稅款，并非有意識偷稅。為此，本文對房地產開發(fā)企業(yè)稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產開發(fā)企業(yè)防范稅務風險的目的。

    銷售收入確認方面應注意的問題

    1.價外收費、購房違約金、購房戶“更名費”等未確認銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶“更名費”等價外費用，作為“代收代付”款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經(jīng)理個人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。

    2.購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司采取“個人借款”形式入賬或不入賬，導致企業(yè)未及時申報營業(yè)稅。

    3.“以物易物”、“以房抵債”銷售方式營業(yè)稅入庫不及時。目前，開發(fā)企業(yè)普遍存在將完工產品如營業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結算款的現(xiàn)象。這樣往往使得開發(fā)企業(yè)未及時實現(xiàn)銷售收入，建筑施工企業(yè)未及時體現(xiàn)營業(yè)收入，從而造成雙方營業(yè)稅申報不及時。

    4.已售完工產品收入確認滯后。少數(shù)企業(yè)沒有嚴格按照國家稅務總局《關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）的規(guī)定，及時將符合開發(fā)產品完工條件確認的已售完工產品預收賬款，結轉為銷售收入，僅在辦理房產產權證前開具《不動產銷售專用發(fā)票》時，才將“預收賬款”結轉為“銷售收入”，從而延遲體現(xiàn)利潤，少繳企業(yè)所得稅。

    對于以上問題，稅務機關通過檢查企業(yè)賬冊、通過向購房戶了解即可發(fā)現(xiàn)。對房地產開發(fā)企業(yè)將價外費用更名費等未確定銷售收入的、“以物易物、以房抵債”銷售的以及已售完工產品收入確認滯后等行為可認定為偷稅行為。根據(jù)《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零一條規(guī)定進行處罰。另外，房地產開發(fā)企業(yè)“開盤”前收取的購房定金、預付款屬于違法行為，工商部門也要作出處罰。

    開發(fā)成本確認方面應注意的問題

    1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業(yè)利潤。（1）開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險費，計入開發(fā)成本。這不僅使施工企業(yè)少計應稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營業(yè)稅等稅收，而且在建筑工程決算時，如果施工企業(yè)又將這筆代繳費用計入工程造價，并開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計利潤，少繳企業(yè)所得稅。（2）多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還向其他企業(yè)、個人進行大量“民間借貸”。有的企業(yè)往往出現(xiàn)無借款本金的利息支出，或用其他企業(yè)、個人（債權人）銀行利息憑據(jù)直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規(guī)定的利率上限，并計入開發(fā)成本。（3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業(yè)知識、事后隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發(fā)企業(yè)利用這些工程，實現(xiàn)用4.43%或5.43%的建筑業(yè)營業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。（4）利用關聯(lián)交易轉移利潤。由于關聯(lián)方之間業(yè)務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業(yè)轉移利潤、偷逃企業(yè)所得稅的手段。（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業(yè)將管理人員的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產經(jīng)營有關，使得納稅人有機可乘。