筆者在多年的稅收工作實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種手段偷稅的問題確實(shí)在一定范圍內(nèi)存在，但有很多案件是因?yàn)槠髽I(yè)對(duì)政策的不理解或理解有偏差而導(dǎo)致少繳稅款，并非有意識(shí)偷稅。為此，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收及其會(huì)計(jì)核算中存在的問題進(jìn)行歸納分析，以期達(dá)到幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

    銷售收入確認(rèn)方面應(yīng)注意的問題

    1.價(jià)外收費(fèi)、購(gòu)房違約金、購(gòu)房戶“更名費(fèi)”等未確認(rèn)銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費(fèi)、燃?xì)夤艿莱跹b費(fèi)、購(gòu)房違約金、購(gòu)房戶“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用，作為“代收代付”款項(xiàng)核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長(zhǎng)、總經(jīng)理個(gè)人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。

    2.購(gòu)房定金、購(gòu)房首付款等預(yù)收房款，確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購(gòu)房定金，因未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》，公司采取“個(gè)人借款”形式入賬或不入賬，導(dǎo)致企業(yè)未及時(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。

    3.“以物易物”、“以房抵債”銷售方式營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)不及時(shí)。目前，開發(fā)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營(yíng)業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款的現(xiàn)象。這樣往往使得開發(fā)企業(yè)未及時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收入，建筑施工企業(yè)未及時(shí)體現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入，從而造成雙方營(yíng)業(yè)稅申報(bào)不及時(shí)。

    4.已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后。少數(shù)企業(yè)沒有嚴(yán)格按照國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的規(guī)定，及時(shí)將符合開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)的已售完工產(chǎn)品預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前開具《不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票》時(shí)，才將“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)為“銷售收入”，從而延遲體現(xiàn)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。

    對(duì)于以上問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過檢查企業(yè)賬冊(cè)、通過向購(gòu)房戶了解即可發(fā)現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將價(jià)外費(fèi)用更名費(fèi)等未確定銷售收入的、“以物易物、以房抵債”銷售的以及已售完工產(chǎn)品收入確認(rèn)滯后等行為可認(rèn)定為偷稅行為。根據(jù)《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零一條規(guī)定進(jìn)行處罰。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開盤”前收取的購(gòu)房定金、預(yù)付款屬于違法行為，工商部門也要作出處罰。

    開發(fā)成本確認(rèn)方面應(yīng)注意的問題

    1.虛列或者虛增成本費(fèi)用，擠占企業(yè)利潤(rùn)。（1）開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。這不僅使施工企業(yè)少計(jì)應(yīng)稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅等稅收，而且在建筑工程決算時(shí)，如果施工企業(yè)又將這筆代繳費(fèi)用計(jì)入工程造價(jià)，并開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計(jì)利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。（2）多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還向其他企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行大量“民間借貸”。有的企業(yè)往往出現(xiàn)無借款本金的利息支出，或用其他企業(yè)、個(gè)人（債權(quán)人）銀行利息憑據(jù)直接入賬，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規(guī)定的利率上限，并計(jì)入開發(fā)成本。（3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項(xiàng)目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎(chǔ)土石方等工程，受專業(yè)知識(shí)、事后隱蔽工程量難以核實(shí)的限制，稅務(wù)人員在較短時(shí)間內(nèi)難以對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)量、核查。開發(fā)企業(yè)利用這些工程，實(shí)現(xiàn)用4.43%或5.43%的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。（4）利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。由于關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來頻繁，轉(zhuǎn)移收入和費(fèi)用的隱蔽性高等特點(diǎn)，往往成為企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、偷逃企業(yè)所得稅的手段。（5）將與生產(chǎn)無關(guān)的費(fèi)用計(jì)入成本。如有的企業(yè)將管理人員的汽車費(fèi)用、旅游考察費(fèi)用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的限制，稅務(wù)人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)，使得納稅人有機(jī)可乘。