2.未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應(yīng)分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計，后期開發(fā)成本少計，通過項目的滾動開發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應(yīng)實現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，或者成本核算對象（可售房產(chǎn)）實測面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異時，企業(yè)未及時做出差異調(diào)整，也會造成多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

    3.多列預(yù)提費用。一些企業(yè)利用“預(yù)提費用”、“ 待攤費用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對預(yù)提費用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額。有的企業(yè)甚至在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費用”，借以偷逃稅款。

    4.未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計施工企業(yè)的工程造價，侵蝕了建筑業(yè)營業(yè)稅稅基。有的企業(yè)違反營業(yè)稅相關(guān)政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。

    對于以上問題，稅務(wù)機關(guān)通過檢查企業(yè)賬冊、憑證即可發(fā)現(xiàn)。對于開發(fā)商銷售成本確認(rèn)不實，虛開建筑業(yè)發(fā)票等行為，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認(rèn)定為偷稅行為。若稅務(wù)機關(guān)將虛列融資成本，虛開建筑業(yè)發(fā)票認(rèn)定為編造虛假計稅依據(jù)，可根據(jù)《稅收征管法》第六十四條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款”進行處罰。

    納稅申報方面應(yīng)注意的問題

    1.未嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計毛利額。國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按“預(yù)收賬款”科目計算的預(yù)計毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報。

    2.納稅申報前未對預(yù)計毛利額進行調(diào)整。國稅發(fā)[2009]31號文件要求企業(yè)必須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告，但實際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況的報告，造成少申報企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。

    3.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報不實。企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)進行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，因此，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈動態(tài)變化。企業(yè)未及時對存量開發(fā)產(chǎn)品實際占用土地面積進行信息登記，未按時準(zhǔn)確計算、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）的規(guī)定，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅，但很多企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”科目前，不申報房產(chǎn)稅，造成少繳房產(chǎn)稅。

    以上納稅申報不實問題，稅務(wù)機關(guān)通過對企業(yè)的歷年財務(wù)報表、樓盤銷售進度及毛利率比對，并結(jié)合房管部門等第三方信息進行深入分析就能發(fā)現(xiàn)，按項目進行核實即可查證。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未分季度計算出預(yù)計毛利額，未按規(guī)定進行預(yù)計毛利額差異調(diào)整，而導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報的，以及未對存量房占用面積準(zhǔn)確計算、而少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅等，都可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認(rèn)定為偷稅行為。