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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算(3)

時(shí)間:2011-06-22? 點(diǎn)擊: 次 來(lái)源:未知

  第一步,用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過(guò)對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正,計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施:

  首先,應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本,實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀?,?nèi)容包括:(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開(kāi)發(fā)成本等。

  單位成本采用估算方法確定后,再按可出售房屋面積得出估算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建筑總成本,即:

  開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本)

  如果可出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高,也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。

  接著,應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標(biāo)預(yù)算)的建筑總成本÷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的,應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無(wú)法確定或預(yù)估,則不計(jì)算修正系數(shù),而以上一步驟“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本” 為建筑總成本。

  最后,計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆?/p>

  各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積,或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)

  如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確,在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用,且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。

  第二步,采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言,房屋售價(jià)的高低,除取決于房屋結(jié)構(gòu)外,更主要是取決于房屋的地理位置,同樣結(jié)構(gòu)的房屋,門面房售價(jià)高于住宅房,主要原因是門面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此,計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開(kāi)發(fā),或者純商業(yè)用房開(kāi)發(fā)的土地成本時(shí),采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅房和非住宅房為例):

  首先,應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。

  接著,應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià),以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí),應(yīng)將開(kāi)發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?,將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本,將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià):超額成本售價(jià)=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價(jià)=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷ 全部房屋成本總額)。

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