我企業(yè)轉(zhuǎn)讓一套舊廠房，應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅？

　　答：吉地稅發(fā)[2004]85號(hào)：第三條規(guī)定：對(duì)新建房屋整體一次性轉(zhuǎn)讓（包括單純轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地）的，按所取得的增值額查實(shí)征收土地增值稅；對(duì)新建房屋非整體轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓部分的收入預(yù)征土地增值稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房的，按房屋的評(píng)估價(jià)格查實(shí)征收土地增值稅。
　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
吉地稅發(fā)[2006]40號(hào)：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)委托經(jīng)省以上有關(guān)部門授予評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供評(píng)估報(bào)告和支付評(píng)估費(fèi)用的正式發(fā)票。無(wú)評(píng)估報(bào)告的，按下列辦法計(jì)算土地增值稅。
　　（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，無(wú)評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額確定為轉(zhuǎn)讓收入，按扣除項(xiàng)目的金額＝發(fā)票所載金額×（1＋購(gòu)房年度×5%）的公式計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

　　提示：確定扣除項(xiàng)目金額后，轉(zhuǎn)讓收入—扣除項(xiàng)目金額=增值額
　　用增值額與扣除項(xiàng)目金額比率去查找四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，
　　應(yīng)納稅額=增值稅×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　?。?2366地稅5號(hào)座席員解答
  3.企業(yè)出售舊房及建筑物，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目。

    此外，對(duì)納稅人因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用也允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。計(jì)算如下：

    （1）房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＝700×40％＝280（萬(wàn)元）；

    （2）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝280＋27.75＋2.25＝310（萬(wàn)元）；

    （3）增值額＝500－310＝190（萬(wàn)元）；

    （4）增值率＝190÷310×100％＝61％；

    （5）應(yīng)納稅額＝190×40％－310×5％＝60.5（萬(wàn)元）。
二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法有待完善
2006-08-16   [來(lái)源]地方稅收科研資料中心 

　　近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)文件《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)），明確了舊房及建筑物（以下簡(jiǎn)稱二手房）轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目的新規(guī)定。然而，這種計(jì)算辦法仍不能解決二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算存在的弊端，尚需進(jìn)一步完善。
　　一、二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法簡(jiǎn)介
　　按土地增值稅條例及實(shí)施細(xì)則等相關(guān)文件規(guī)定，二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓二手房所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。增值額乘以適用稅率（土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30％，最高稅率為60％）即可計(jì)算出應(yīng)繳土地增值稅。在整個(gè)計(jì)算過(guò)程中，扣除項(xiàng)目金額的認(rèn)定尤為重要?？鄢?xiàng)目金額主要包括三部分：
　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)財(cái)稅字［1995］048號(hào)文件規(guī)定，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
　?。?）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
　?。?）其他扣除項(xiàng)目金額主要包括在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（如賣方繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等稅金）、舊房評(píng)估費(fèi)用、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（如交易費(fèi)等）。
　　根據(jù)21號(hào)文件規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓二手房，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格兩項(xiàng)金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5％的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓二手房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。