二、二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法存在的弊端
　　由于二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算在確定扣除項(xiàng)目時(shí)仍需先取得二手房的評(píng)估價(jià)格，同時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的金額需憑已支付的地價(jià)款憑據(jù)扣除，這種做法在實(shí)踐中存在以下問題：
　?。ㄒ唬┓钦w轉(zhuǎn)讓二手房很難取得地價(jià)款支付憑證，扣除形同虛設(shè)
　　二手房轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。然而，取得土地使用權(quán)時(shí)已支付的地價(jià)款憑據(jù)很難提供，尤其是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓某棟建筑物中某處房產(chǎn)時(shí)，因?yàn)橘彿繒r(shí)房價(jià)和地價(jià)并未分開，納稅人不能提供當(dāng)初取得房產(chǎn)時(shí)的地價(jià)款憑據(jù)。從實(shí)踐看，整棟建筑物整體轉(zhuǎn)讓，或許才有可能提供當(dāng)初取得土地使用權(quán)時(shí)已支付的地價(jià)款憑據(jù)。因此，對(duì)于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓某棟建筑物的某處房產(chǎn)時(shí)，“允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額”這條規(guī)定形同虛設(shè)，納稅人實(shí)際并未得到真正的扣除，加大了土地增值稅稅收負(fù)擔(dān)。
　　（二）扣除項(xiàng)目金額中沒有明確解釋按評(píng)估價(jià)和按發(fā)票扣除的適用條件，容易避稅
　　21號(hào)文件規(guī)定，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格兩項(xiàng)金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。但什么情況下是“不能取得評(píng)估報(bào)告”沒有詳細(xì)的規(guī)定，如果納稅人持有購房發(fā)票并深諳該項(xiàng)政策，那么極易通過比較兩種計(jì)算方法達(dá)到逃避土地增值稅的目的。
　　舉個(gè)簡單的例子，王某2000年花了40萬元買了一處公建，房地產(chǎn)開發(fā)公司已為其出具正規(guī)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。2006年王某將該公建以60萬元的價(jià)格售出，假如此次轉(zhuǎn)讓賣方承擔(dān)的可以作為扣除項(xiàng)目的其他稅費(fèi)為1.8萬元（其中舊房評(píng)估費(fèi)0.2萬元），舊房的評(píng)估價(jià)格為48萬元（重置成本評(píng)估價(jià)乘以成新度折扣率），無法獲得取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款憑據(jù)。那么，若按評(píng)估價(jià)計(jì)算扣除項(xiàng)目為48＋1.8＝49.8萬元，土地增值稅為3.06萬元；按發(fā)票價(jià)計(jì)算扣除項(xiàng)目為40×（1＋5％×6）＋1.8－0.2＝53.6萬元，土地增值稅為1.92萬元。兩種計(jì)算方法比較，土地增值稅相差1.14萬元。如果考慮支付的評(píng)估費(fèi)因素，則按發(fā)票作為扣除項(xiàng)目還可節(jié)約0.2萬元。通過比較，納稅人完全可以因?yàn)?ldquo;不能取得評(píng)估價(jià)格”而按發(fā)票作為扣除項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅，既節(jié)省評(píng)估費(fèi)，又能達(dá)到避稅目的。
　?。ㄈ┒址吭u(píng)估質(zhì)量很難保證，易造成稅款流失
　　在計(jì)算二手房轉(zhuǎn)讓增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理；而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。然而實(shí)際操作中，評(píng)估不規(guī)范行為時(shí)有發(fā)生，影響了評(píng)估的客觀性和公正性。雖然國家陸續(xù)下發(fā)文件，規(guī)范涉稅評(píng)估行為，然而，在當(dāng)前評(píng)估市場發(fā)育不成熟、重經(jīng)濟(jì)效益輕社會(huì)責(zé)任的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房的重置成本評(píng)估價(jià)普遍偏高，減少了土地增值稅稅基。
　　雖然土地增值稅條例中規(guī)定了評(píng)估價(jià)格須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，但是稅務(wù)人員又非專業(yè)評(píng)估人員，在評(píng)估值普遍偏高的情況下，失去了橫向比較的基礎(chǔ)，稅務(wù)人員一般不輕易推翻房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估結(jié)論。長此以往，影響了二手房評(píng)估報(bào)告的客觀性與公正性，造成土地增值稅稅款流失。
　　三、完善二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法的建議
　　鑒于目前二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算方法存在的弊端，建議改變計(jì)算方法，規(guī)范計(jì)算過程，以充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。
　　（一）按發(fā)票扣除作為計(jì)算扣除項(xiàng)目的首選
　　由于在經(jīng)濟(jì)交往中發(fā)票的重要性和真實(shí)性，可將21號(hào)文中扣除順序調(diào)整為有購房發(fā)票的不需評(píng)估，沒發(fā)票的取得評(píng)估報(bào)告。按發(fā)票金額扣除需考慮通貨膨脹因素，在此基礎(chǔ)上，每年加計(jì)一定幅度的扣除比例，建議由國家稅務(wù)總局規(guī)定一個(gè)幅度范圍，比如5％－8％，各地根據(jù)本地區(qū)房價(jià)、居民消費(fèi)水平和價(jià)格指數(shù)等實(shí)際情況確定本地區(qū)的加計(jì)扣除比例，并報(bào)總局備案。
　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額一并納入舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中
　　如前所述，由于取得土地使用權(quán)支付的金額需憑票扣除，只有提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，才能按土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條規(guī)定，由評(píng)估機(jī)構(gòu)將取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)納入評(píng)估范圍內(nèi)。為了避免多數(shù)納稅人轉(zhuǎn)讓某棟建筑物中某處房產(chǎn)時(shí)無法獲得扣除憑據(jù)而使扣除落空，建議若采取舊房及建筑物評(píng)估方法扣除，應(yīng)明確將土地取得成本納入評(píng)估價(jià)格中，并確定土地使用權(quán)取得成本為歷史成本，即取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)。