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房屋出租的稅收籌劃方略

時(shí)間:2011-10-27? 點(diǎn)擊: 次 來(lái)源:未知

    在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí),房屋租賃市場(chǎng)也特別活躍。對(duì)于房產(chǎn)租賃中涉及的房產(chǎn)稅問(wèn)題,根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定,自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計(jì)算繳納的,稅率只有1.2%,而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計(jì)算繳納,稅率是12%。出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍,而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。因此,部分房屋出租人對(duì)于房屋出租過(guò)程中,如何合理進(jìn)行稅收籌劃避稅也是特別關(guān)注。這里我們簡(jiǎn)單介紹一下目前房屋出租過(guò)程中房產(chǎn)稅稅收籌劃的主要方法,以及相關(guān)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

    一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價(jià)款根據(jù)相關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能遮風(fēng)避雨,可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等,不屬于房產(chǎn)。

    籌劃要點(diǎn):出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí),對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明,而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如,出租人既出租房屋也出租場(chǎng)地,既出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備,如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的,只要就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

    籌劃風(fēng)險(xiǎn):主要納稅人是實(shí)事求是地進(jìn)行價(jià)款劃分,是正當(dāng)?shù)亩愂栈I劃行為,不存在風(fēng)險(xiǎn)。但是,出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā),刻意提高非房屋出租的價(jià)款,壓低房屋出租的價(jià)款以達(dá)少繳房產(chǎn)稅的目的。對(duì)此,部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)聯(lián)合物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)根據(jù)地段出臺(tái)的房屋最低租金計(jì)稅價(jià)格,如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的,必須按照地稅機(jī)關(guān)的足底租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

    二、出租變倉(cāng)儲(chǔ)房屋出租這是指在約定的時(shí)間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。倉(cāng)儲(chǔ)是指利用倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)或其他場(chǎng)所代客儲(chǔ)放、保管貨物的業(yè)務(wù)。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉(cāng)儲(chǔ)由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

    籌劃要點(diǎn):在房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征的稅負(fù)明顯低于從租計(jì)征的情況下,出租人可以變房屋出租為倉(cāng)儲(chǔ)保管合同,而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。當(dāng)然,這個(gè)籌劃是有前提條件的,即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來(lái)堆放、儲(chǔ)存物品,如果不是這個(gè)目的,一般是不能按這個(gè)思路進(jìn)行籌劃的。

    籌劃風(fēng)險(xiǎn):該籌劃從稅務(wù)角度是不存在風(fēng)險(xiǎn)的,但從出租變倉(cāng)儲(chǔ)就為出租人帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),即出租人在倉(cāng)儲(chǔ)合同下必須承擔(dān)貨物的保管責(zé)任,發(fā)生損失要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,一般承租人擬儲(chǔ)存的貨物屬于易保管且價(jià)值較低的情況下,該籌劃才可行。如果倉(cāng)儲(chǔ)的貨物價(jià)值量高,發(fā)生盜損的可能性較大,則該方案風(fēng)險(xiǎn)太大,不可行。

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