三、變出租為提供服務(wù)加出租目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。

    籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務(wù)。

    籌劃風險：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發(fā)生。

    由此產(chǎn)生的風險有如下幾方面：1、稅務(wù)機關(guān)可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙。

    2、一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費，是一定要取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價格，不僅得不到稅務(wù)機關(guān)認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。

    3、如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時可能會吃虧。實務(wù)中就有這么一個案例，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業(yè)管理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費。該理由得到了法院認可，出租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。

    四、利用轉(zhuǎn)租籌劃租賃房產(chǎn)稅由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。

    籌劃要點：利用轉(zhuǎn)租進行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似。出租人可以成立一個資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格假設(shè)m出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格假設(shè)h出租房產(chǎn)。由于轉(zhuǎn)租煙酒銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營業(yè)稅m5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（h-m）12%，只有當h1.42m時，該籌劃方案才可行。

    籌劃風險：由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關(guān)聯(lián)交易，肯定要受到稅務(wù)機關(guān)的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有這個標準，稅務(wù)機關(guān)肯定也要進行相應(yīng)調(diào)整，即m的值會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低，值得大家嘗試。