【導(dǎo)讀】2003年10月，中共第十六屆三中全會在《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中提出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)稅費(fèi)。”十年倏忽而過，十八屆三中全會即將召開，房產(chǎn)稅開征依然阻力重重，物業(yè)稅的說法也漸漸少有人提。
　　漸進(jìn)開征物業(yè)稅路徑：
　　對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別課稅
　　我國具有對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別課稅的傳統(tǒng)。作為對土地的課稅，田賦的歷史淵源可追溯至夏朝，而唐朝建中四年(783年)開征的間架稅，“凡屋二架為一間，分為三等，上等每間二千，中等一千，下等五百”(《舊唐書·盧杞傳》)，則是世界上開征最早的稅率累進(jìn)的財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅。建國后，我國沿用了國民政府房捐和地價(jià)稅分立的稅制模式，在城市房地產(chǎn)稅的稅種之下，設(shè)房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅兩個(gè)稅目，房產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)按年計(jì)征，稅率為1%，地產(chǎn)稅依標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)按年計(jì)征，稅率為1.5%，一直延續(xù)到1966年文化大革命爆發(fā)以后城市房地產(chǎn)稅才完全消失。
　　我國現(xiàn)在對房屋開征房產(chǎn)稅，對城鎮(zhèn)土地開征城鎮(zhèn)土地使用稅，也是對房屋和土地分別課稅，但房產(chǎn)稅征收的范圍狹窄，目前處于從價(jià)計(jì)征的試點(diǎn)擴(kuò)圍階段，城鎮(zhèn)土地使用稅是針對土地等級不同設(shè)定差別稅率按面積從量計(jì)征，不能發(fā)揮促進(jìn)土地有效流轉(zhuǎn)的作用。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、城鎮(zhèn)土地使用稅擴(kuò)展為土地使用稅以涵蓋農(nóng)用地從價(jià)計(jì)征，對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別課稅，是我國不動產(chǎn)稅制優(yōu)化的必然選擇。
　　具體而言，對房產(chǎn)稅，應(yīng)延續(xù)目前的擴(kuò)圍思路，積極進(jìn)行試點(diǎn)，對土地使用稅而言，土地使用權(quán)期滿，應(yīng)賦予土地使用者永久土地使用權(quán)，同時(shí)開征土地使用稅。新批租土地，可在附加土地使用稅的前提下，批租永久土地使用權(quán)。該稅制模式適用于小產(chǎn)權(quán)房、宅基地、農(nóng)業(yè)用地以及城市政府收儲的土地等各類不動產(chǎn)，但在稅率以及免征范圍上可以區(qū)別對待。房產(chǎn)稅與土地使用稅普遍開征以后，可以考慮將兩者合并，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
　　對房屋和土地分別課稅，會受到“重復(fù)征稅”的指責(zé)，對此我們的解釋是，所謂的重復(fù)征稅，針對的是土地部分，房屋不但沒有重復(fù)征稅，對于自住房屋還實(shí)行免稅。在所有的重復(fù)征稅中，再沒有比對土地重復(fù)征稅更合理的了，考慮到對于自住房產(chǎn)的免稅，這種重復(fù)征稅相當(dāng)于是對投資不動產(chǎn)實(shí)施了累進(jìn)稅率，而我們本來就是要通過累進(jìn)稅率促進(jìn)對于土地的合理使用。
　以房地產(chǎn)稅改推動
　　地方政府行政體制改革
　　房地產(chǎn)稅是直接稅，稅痛指數(shù)高，納稅人高度敏感，稅收遵從程度低，這決定了房地產(chǎn)稅必須是受益稅，要體現(xiàn)“受益原則”。房地產(chǎn)稅只有取之于民，用之于民，才能得到納稅人的支持。中央應(yīng)以此為契機(jī)，推動地方公共財(cái)政體系的建立，讓納稅人能夠通過地方人大、地方政協(xié)等議政機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)對于地方政府的預(yù)算監(jiān)督，通過實(shí)行“預(yù)算民主”，使社會主義民主原則在地方政府層面得到貫徹。