2014年，我國(guó)商品房銷售企業(yè)雖然穩(wěn)步回升，但仍存在開發(fā)面積持續(xù)回落、新開工面積降幅擴(kuò)大、商品房待售面積顯著增加等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)銷售的不景氣，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的存貨可能存在跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)過程中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備將成為重點(diǎn)審計(jì)領(lǐng)域，審計(jì)人員需重點(diǎn)關(guān)注不同類別存貨項(xiàng)目跌價(jià)計(jì)提的及時(shí)性與充足性。

    本提示僅供事務(wù)所及相關(guān)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時(shí)參考，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)判斷。提示中所涉及審計(jì)程序的時(shí)間、范圍和程度等，事務(wù)所及相關(guān)從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向原則以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師的職業(yè)判斷確定，不能直接照搬照抄。

    針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)主要存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)以及應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)專家委員會(huì)對(duì)存貨跌價(jià)審計(jì)做如下提示：

    一、 房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價(jià)審計(jì)的總體思路

    房地產(chǎn)企業(yè)存貨主要包括開發(fā)成本和完工開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)成本主要含擬開發(fā)土地和在建開發(fā)產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等全過程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，受政策環(huán)境影響大等特點(diǎn)，而這些因素都有可能加大房地產(chǎn)存貨審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)于房地產(chǎn)存貨跌價(jià)審計(jì)，應(yīng)緊密結(jié)合房地產(chǎn)存貨審計(jì)、收入審計(jì)、會(huì)計(jì)估計(jì)審計(jì)，在準(zhǔn)確確定被審計(jì)單位各類房地產(chǎn)存貨賬面成本、可變現(xiàn)凈值的基礎(chǔ)上，確定其計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是否充分、適當(dāng)。在審計(jì)全過程中應(yīng)貫穿風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)思路，在了解被審計(jì)單位及其環(huán)境、內(nèi)部控制的基礎(chǔ)上，識(shí)別和評(píng)估與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)損失在財(cái)務(wù)報(bào)表層面及其相關(guān)認(rèn)定層面可能存在的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，從而設(shè)計(jì)和實(shí)施進(jìn)一步審計(jì)程序，以將識(shí)別出的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)降低至可接受水平。

    二、房地產(chǎn)存貨跌價(jià)審計(jì)相關(guān)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與評(píng)估

    在房地產(chǎn)存貨跌價(jià)審計(jì)中，審計(jì)人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)及企業(yè)具體特點(diǎn)，從以下方面識(shí)別和評(píng)估相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)：

    （一）了解被審計(jì)單位及其環(huán)境

    1.房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素。

    審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素的變化對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，從而識(shí)別和評(píng)估可能存在的與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。如：房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是什么；市場(chǎng)需求、市場(chǎng)容量、市場(chǎng)價(jià)格如何；房地產(chǎn)行業(yè)是否受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，以及房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的法律法規(guī)、行政規(guī)章制度等。

    2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，整體處于低迷狀態(tài)，投資增速明顯下滑，各地商品住宅庫(kù)存量逐步增高，整體步入調(diào)整期。在這種情況下，中央政策更關(guān)注民生保障和長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)。以 “穩(wěn)”為主，通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。隨著限購(gòu)、限貸手段逐步退出，并通過信貸、公積金、財(cái)政補(bǔ)貼等多輪支持政策刺激住房需求，加快去庫(kù)存化。各地則因時(shí)因地靈活調(diào)整，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。針對(duì)上述宏觀經(jīng)濟(jì)政策的改變，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)識(shí)別和評(píng)估可能存在的與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。

    2.了解被審計(jì)單位的性質(zhì)。包括被審計(jì)單位的所有權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)等。

    審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)通過對(duì)被審計(jì)單位性質(zhì)的了解，識(shí)別和評(píng)估可能存在的與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。如：通過對(duì)其所有權(quán)性質(zhì)的了解，初步判斷其風(fēng)險(xiǎn)偏好，存在哪些動(dòng)機(jī)和壓力；通過對(duì)其治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)的了解，初步判斷其治理機(jī)制是否健全，與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備相關(guān)的重要組成部分有哪些；通過對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的了解，初步判斷各類存貨的特點(diǎn)、土地的來源、主要原料供應(yīng)商、施工方的情況、主要客戶情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌、質(zhì)量、現(xiàn)狀及市場(chǎng)行情，是否存在以股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目等情況，從而識(shí)別和評(píng)估可能存在的與存貨跌價(jià)準(zhǔn)備相關(guān)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。

    3.了解被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用。