審計(jì)人員在充分識(shí)別、評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價(jià)可能存在的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)后，應(yīng)與管理層充分溝通其所作出的有關(guān)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的會(huì)計(jì)估計(jì)是否適當(dāng)；復(fù)核其會(huì)計(jì)估計(jì)方法是否適當(dāng)；相關(guān)控制是否健全；必要時(shí)是否利用了專家的工作；會(huì)計(jì)估計(jì)所依據(jù)的假設(shè)是否合理，會(huì)計(jì)估計(jì)方法是否發(fā)生重大變更以及變更原因是否合理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)不同存貨類型且考慮區(qū)分已簽約和未簽約情況，分別設(shè)計(jì)和實(shí)施進(jìn)一步審計(jì)程序，獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，將相關(guān)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)減低至可接受的水平。以下就開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品的跌價(jià)審計(jì)應(yīng)實(shí)施的進(jìn)一步審計(jì)程序重點(diǎn)提示如下：

    （一）開發(fā)成本跌價(jià)的進(jìn)一步審計(jì)程序

    1.結(jié)合開發(fā)成本審計(jì)的結(jié)果確定其賬面成本。

    2.結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)程序確定在建項(xiàng)目的現(xiàn)狀是否屬于正常的建設(shè)狀態(tài)，對(duì)于盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)的異常停建項(xiàng)目應(yīng)特別關(guān)注其是否存在跌價(jià)情形。

    3.由于房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，審計(jì)人員在對(duì)在建項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)時(shí)可能無法判斷項(xiàng)目進(jìn)展或建設(shè)狀態(tài)，應(yīng)考慮利用專家的工作。如提請(qǐng)被審計(jì)單位聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估師或造價(jià)師對(duì)在建項(xiàng)目的建設(shè)狀態(tài)、完工程度進(jìn)行確認(rèn)，以確定其是否存在跌價(jià)情形。

    4.復(fù)核企業(yè)計(jì)提開發(fā)成本跌價(jià)的方法、相關(guān)控制、依據(jù)及假設(shè)、結(jié)果，特別是應(yīng)通過以下措施檢查其確定可變現(xiàn)凈值的合理性。

    （1）獲取與在建項(xiàng)目相同、類似地區(qū)、同質(zhì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格、企業(yè)定價(jià)，確定被審計(jì)單位采用估計(jì)售價(jià)的合理性；

    （2）結(jié)合在建項(xiàng)目開發(fā)成本審計(jì)結(jié)果，獲取該項(xiàng)目預(yù)算資料，利用專家工作復(fù)核被審計(jì)單位確定的該項(xiàng)目至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生成本的合理性；

    （3）結(jié)合銷售費(fèi)用和稅項(xiàng)的審計(jì)結(jié)果，復(fù)核被審計(jì)單位對(duì)于在建項(xiàng)目估計(jì)銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)的合理性；

    （4）結(jié)合期后事項(xiàng)，復(fù)核被審計(jì)單位在進(jìn)行存貨可變現(xiàn)凈值測(cè)試時(shí)的會(huì)計(jì)估計(jì)是否合理；

    （5）實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，以判斷其開發(fā)成本可變現(xiàn)凈值測(cè)試是否恰當(dāng)。

    5.在實(shí)施前述程序的基礎(chǔ)上，整體復(fù)核被審計(jì)單位各項(xiàng)在建項(xiàng)目開發(fā)成本跌價(jià)計(jì)提的合理性。

    （二）開發(fā)產(chǎn)品跌價(jià)的進(jìn)一步審計(jì)程序

    1.結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品審計(jì)的結(jié)果確定其賬面成本。

    2.結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)程序確定開發(fā)產(chǎn)品是否存在戶型陳舊、建筑質(zhì)量低劣、周邊環(huán)境較差等情況，關(guān)注是否存在跌價(jià)情形。

    3.結(jié)合收入審計(jì)結(jié)果確定開發(fā)產(chǎn)品扣除銷售相關(guān)稅費(fèi)后的價(jià)格是否低于賬面成本，參考相同地段、類似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格，關(guān)注是否存在跌價(jià)情形。

    4.復(fù)核企業(yè)計(jì)提開發(fā)產(chǎn)品跌價(jià)的方法、相關(guān)控制、依據(jù)及假設(shè)、結(jié)果，特別是應(yīng)通過以下措施檢查其確定可變現(xiàn)凈值的合理性。

    （1）獲取與開發(fā)產(chǎn)品相同、類似地區(qū)、同質(zhì)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格、企業(yè)銷售價(jià)格，及其變動(dòng)趨勢(shì)，確定被審計(jì)單位采用估計(jì)售價(jià)的合理性；

    （2）結(jié)合銷售費(fèi)用和稅項(xiàng)的審計(jì)結(jié)果，復(fù)核被審計(jì)單位對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品估計(jì)銷售費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)的合理性；

    （3）結(jié)合期后事項(xiàng)，復(fù)核被審計(jì)單位在進(jìn)行存貨可變現(xiàn)凈值測(cè)試時(shí)的會(huì)計(jì)估計(jì)是否合理；

    （4）實(shí)施實(shí)質(zhì)性分析程序，以判斷其開發(fā)產(chǎn)品可變現(xiàn)凈值測(cè)試是否恰當(dāng)。

    5.在實(shí)施前述程序的基礎(chǔ)上，整體復(fù)核被審計(jì)單位各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品跌價(jià)計(jì)提的合理性。

    （三）針對(duì)評(píng)估的舞弊風(fēng)險(xiǎn)考慮增加的審計(jì)程序

    審計(jì)人員在審計(jì)過程中應(yīng)進(jìn)行持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)，根據(jù)評(píng)估出的舞弊風(fēng)險(xiǎn)增加針對(duì)性審計(jì)程序。如：增加分析性程序，就同一地區(qū)、同質(zhì)性的開發(fā)產(chǎn)品獲取同行業(yè)其他企業(yè)計(jì)提跌價(jià)的情況進(jìn)行對(duì)比分析，判斷被審計(jì)單位存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提是否存在重大異常。

    （四）檢查披露和列報(bào)是否恰當(dāng)

    檢查存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)損失是否已按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在財(cái)務(wù)報(bào)表中作出恰當(dāng)?shù)呐逗土袌?bào)。