房屋出租由于出租方式、收取租金時間和是否收取租金的不同，納稅規(guī)定也存在差異，但對究竟如何準確納稅，在實際工作中往往存在爭議。筆者試對以下房屋出租的非常規(guī)租賃條款涉稅風險作個初步解析。

　　一、轉(zhuǎn)租合同

　　轉(zhuǎn)租合同在實際工作中引起涉稅爭議較多的是營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。如甲將自有營業(yè)用房租賃給乙，年租金為250萬元，甲已按規(guī)定繳納各項稅收；乙由于種種原因，又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，收取租金300萬元。對于轉(zhuǎn)租的收入如何納稅呢？對于營業(yè)稅，引起爭議較多的是否按差額征稅。由于甲已將租金200萬元納稅，那么乙是按照50萬元（300萬元-250萬元）納稅還是按照實際收取的租金300萬元納稅呢？根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，轉(zhuǎn)租行為不屬于按差額征稅的范疇，因此，乙應(yīng)按照實際收取的租金300萬元繳納營業(yè)稅15萬元。而由于《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。乙由于轉(zhuǎn)租實際獲得了差價50萬元的租金，那么乙是否按照轉(zhuǎn)租獲得的差價50萬元繳納房產(chǎn)稅呢？根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人為產(chǎn)權(quán)所有人或房屋代管人，乙由于不是房產(chǎn)稅的納稅人，因此不需要納稅，該房屋的納稅人為甲，甲只需要按照實際收取的租金250萬元繳納房產(chǎn)稅。

　　那么這樣一來，是否會給納稅人通過轉(zhuǎn)租逃避繳納房產(chǎn)稅呢？接上例，如甲將房屋直接租賃給丙，租金300萬元，需繳納營業(yè)稅15萬元，房產(chǎn)稅36萬元，合計繳納各項稅收51萬元（不考慮城市維護建設(shè)稅及附加、印花稅，下同），如果甲有意想逃避繳納房產(chǎn)稅，將房屋租賃給乙，租金為250萬元，再通過乙轉(zhuǎn)租給丙，租金300萬元，甲乙雙方則需要繳納各項稅收57.5萬元（42.5萬元+15萬元）。從以上可以看出，甲通過乙轉(zhuǎn)租給丙，雖然房產(chǎn)稅少繳了，但營業(yè)稅多繳了，總體稅負增加了。需要注意的是，轉(zhuǎn)租行為少繳稅款只有在甲租賃給乙的金額是甲租賃給丙金額的68.38%以下，即甲租賃給乙的租金在205.14萬元以下，通過轉(zhuǎn)租的甲乙雙方稅負才會比甲直接租賃給丙的稅負低。但根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。因此，納稅人通過轉(zhuǎn)租少繳稅收的籌劃，需要注意稅務(wù)機關(guān)核定的風險，否則得不償失。

　　另外，如乙是企業(yè)，要將轉(zhuǎn)租收入300萬元全部并入收入總額，支付的租金250萬元作為費用扣除，繳納企業(yè)所得稅；如是個人，要將轉(zhuǎn)租收入300萬元按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅，對于支付給甲的租金250萬元，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)從該項轉(zhuǎn)租收入中扣除。扣除稅費的扣除次序為：財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；向出租方支付的租金；由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；稅法規(guī)定的費用扣除標準。