二、檢查工作思路及方法

    （一）工作思路

    對于實行會計電算化的單位，有條件的可試行“查賬軟件”。

    對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。

    1、請企業(yè)負責人介紹企業(yè)的基本情況、開發(fā)項目、房屋銷售情況；調(diào)閱企業(yè)各項會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項發(fā)生（如抵債、贈送、分配、轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)等）；向財務(wù)負責人解釋企業(yè)財務(wù)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法及交稅情況等，掌握第一手資料。

    2、要求提供項目立項證明、設(shè)計平面圖、銷售圖紙、銷售合同、預(yù)決算書等相關(guān)資料，并進行實地察看（完工程度、是否已交付使用等）。

    3、審核賬簿憑證等相關(guān)資料。

    （二）檢查方法

    采取詢問、審查賬簿及實地察看相結(jié)合，必要時可外調(diào)有關(guān)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項目跨期長，檢查工作量大，應(yīng)確定以審核賬簿憑證及相關(guān)資料為主，實地察看、詢問為輔的檢查方式。仔細審核涉稅相關(guān)賬戶的明細分類賬，及相關(guān)合同、預(yù)決算書、房屋銷售圖紙等，對大宗業(yè)務(wù)往來及重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)抽查其記賬憑證和原始憑證。要關(guān)注：

    1、收入包括商品房銷售收入、商品房預(yù)售收入、視同銷售收入、出租收入、其他收入，如合作、合股投資房地產(chǎn)項目，投出方提供勞務(wù)服務(wù)取得的收入。主要注意以下幾個方面：①將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混入其他他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。②有的企業(yè)項目滾動開發(fā)，雖然房屋已全部售完，但不按時進行工程結(jié)算，銷售商品房收入一直掛在“應(yīng)收賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入，導致其成本也無法結(jié)轉(zhuǎn)，賬面出現(xiàn)虧損，無法真實反映企業(yè)的盈虧，影響了企業(yè)所得稅的征收。③有些企業(yè)在房地產(chǎn)銷售時，向住戶收取的價外費用或代收費用，在會計上不計或少計收入，導致收入減少，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

    2、成本的組成的合法性、真實性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。即成本的匹配。主要注意以下幾個方面：①查資金流：特別強調(diào)發(fā)票與實際付款情況進行比對檢查，對單張發(fā)票在10萬元以上和單個單位年度入賬額在100萬元以上的情況應(yīng)進行重點核實。與收到款項的單位核對，看是否反映在賬上，沒有或不符必須采集證據(jù)；是否有現(xiàn)金實物等返回經(jīng)辦人員，如有必須采集證據(jù)，提供案源。是否通過第三方賬戶轉(zhuǎn)賬，或?qū)①~戶借給他人使用。②查業(yè)務(wù)真實性：發(fā)生的建筑、購買材料等業(yè)務(wù)是否真實；取得的發(fā)票中有無假票。③查匹配：成本結(jié)轉(zhuǎn)和項目完工、銷售收入是否匹配、合理。